房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

41、可撤销合同的购房款问题

生活实例

　　2002年11月，王某向某房地产开发公司购买了一套商品房，双方在《商品房买卖合同》中对付款方式作了约定：王某应于合同签订之日起一个月内支付20%的购房首付款，另外80%的购房款向银行贷款，应于合同签订之日起三个月内支付。王某按时支付了20%的购房款，但80%的贷款却被银行以数额畸高为由拒绝放贷。王某无奈，只好要求和房地产开发公司解除购房合同，房地产开发公司认为合同已生效，自己没有过错，王某必须继续履行合同，按时付清购房款。由于双方各执己见，无法沟通，最后终于走进了法院，请求法院依法裁判。

关键词解析

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

　　本案中，双方均非银行专业人员，不能苛求双方对贷款法律及政策准确把握，故在本案中双方约定向银行贷款80%的付款方式，实际上对于贷款未成这一结果，双方主观上均无过错，属于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，双方都可以请求解除合同。王某向房地产开发公司提出解除合同，房地产开发公司应予同意，并应将已经收取的20%购房款的本金及其利息返还给王某。

　　有的地方对解除购房合同有了明确的规定，比如福州市的《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》，意见规定，购房人因银行贷款未获批准、出国定居、离婚、死亡(或其家庭主要成员死亡)的原因与房地产开发企业解除购房合同，或者因购房合同纠纷经仲裁机构、法院依法裁决接触购房合同的，可以申请办理商品房预售合同预告登记(合同备案)注销手续。注销后，房屋权利状态恢复原始状态、产权未发生转移，不征契税。这样的规定，起码预示着“购房人因银行贷款未获批准、出国定居、离婚、死亡(或其家庭主要成员死亡)”等情况，可以作为解除购房合同的理由。实际上，这样的规定对于买受人是一种保护，因为在某些重大事项发生后，购房的意义和能力都可能发生重大变化。基于这些实际原因，的确应该对买受人要求解除购房合同的权利予以很好的保护。

　　除上述以外，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：1、不可抗力。2、卖方明示违约。3、先卖后抵押的。4、一房二卖的。5、隐瞒无证售房事实的。6、隐瞒房屋抵押的事实。7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实。8、房屋主体结构不合格。9、房屋存在严重质量问题。10、面积误差比超过3%。11、过分迟延交付房屋的。12、过分迟延产权过户。以上是商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由。买房人在行使合同解除权时，要以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。