房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

40、按套计价买房在面积缩水时的赔偿问题

生活实例

　　王先生于2002年底在富丽小区以41万元的价格从某开发商处购得三室一厅商品房一套。当时，王先生在对该商品房进行实地察看后，非常满意，与开发商讨价还价后，开发商接受了王先生考虑支付的41万元价格，王先生买下了该套商品房，双方签订了商品房买卖合同。合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）约定：“该商品房建筑面积共89.6平方米，其中，套内建筑面积80.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.2平方米；”第四条（计价方式与价款）约定：“按套（单元）计算，该商品房总价款为（410000元人民币）肆拾壹万元整。”可产权证下来后，王先生发现，该商品房的套内建筑面积只有78.4平方米，比合同约定的少了2平方米。据此，王先生要求开发商承担违约责任，退还多收的2平方米的房款，即41万/89.6平方米*2平方米计算所得。开发商则认为该商品房是按套销售的，不论面积多少，而且在签订商品房买卖合同之前，王先生已经实地勘察了该商品房，因此不同意退给王先生2平方米的房款。?

关键词解析

　　住房与城乡建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第十八条第一、三款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”本办法第十九条规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”建设部、国家工商总局的《商品房买卖合同》(2000)示范文本计价方式与价款也规定了“按套(单元)计算”的方式。

　　具体到本案中，开发商是否应该退还王先生2平方米的房屋价款，目前，法规还没有这方面的明确规定。从王先生的角度来看：合同既然标注了房屋的面积，就应视为买卖双方对房屋的面积是有约定的，卖方交付的房屋实际面积与约定面积不符，应属违约行为，卖方理应承担违约责任。从开发商的角度来看：王先生在看房后提出以41万元购买该商品房，双方没有约定每平方米单价，因此房屋价款与房屋的面积无必然联系，在合同中约定房屋面积只是为了体现购房者对所购商品享有的知情权，房屋面积缩水侵犯的至多是购房者的知情权，与房价无关。而且王先生的请求也无法律依据。

　　笔者认为，从王先生角度看待这个问题的解决方式，更为符合法律的公平正义的要求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案合同中既然对商品房面积作了约定，开发商就应该为面积缩水承担违约责任。西方国家以及我国的香港地区都是按套销售商品房的，但如果购房者复测面积少于合同约定的面积的，按照当地法律规定开发商应承担违约责任。

　　另外，笔者以为，有关规定并没有明确规定按套销售就可以有实际面积的误差，或者说按套销售房屋的方法可以免除开发商少于实际面积交付房屋的责任。果如此，对购房者来说显然不公平。何况，购房者的有关房屋建设方面的知识肯定是有限的，虽然经过所谓的现场察看，但是，大多数人只是有个大概的印象，在初次买房，初次看见比自己原来房屋强很多的房子，当然会有一种“跃跃欲买”的冲动，而这种冲动本身不能作为交易对方免除自身责任的理由。房屋面积无论如何都是购房人关注的关键点之一，怎么能够就只因为购房者现场草草看房后规定按套购买就忽视面积的实际保障呢？对有关规定的这样的理解有失偏颇。