房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

38、因违反公平原则被撤销的房屋买卖合同

生活实例

　　2004年4月22日，食品公司委托歙县产权交易所(后简称交易所)在当地报纸上刊登公告，出售115号房产。此时，徐某承租该房经营“大新面包房”时间不长。4月30日，徐按公告信息到交易所报名参加对该房的竞购，并按要求向交易所交纳保证金30万元。交易所在报名须知上告知，中标后保证金即转为购房成交款。同年5月21日，交易所主持召开竞标大会，徐某以144万元竞价中标。当日，徐与食品公司在交易所拟好的协议书上签字、盖章。协议载明：徐某在协议签订后7个工作日内一次性付清成交余款，逾期不能付清则视为违约，食品公司收回房产另行处置，徐所交的30万元保证金视为违约金，收归财政改制专户管理。6月1日，是协议约定交款日，双方因一事交涉未果，徐某没有到指定银行交纳购房余款。6月4日，食品公司向徐发出通知，告知依法解除协议，由徐某承担违约责任，30万元保证金转至县财政改制专户。因为面包房正在经营，徐某经不起30万元的损失。徐起诉食品公司，要求撤销房屋买卖协议，退还保证金，并赔偿损失。歙县法院审理后认为，讼争买卖协议的违约责任约定，既使用违约金，又使用收回标的物，且违约金数额过高，这些都加重了原告的责任。该协议双方权利义务严重不对等，违反了合同法规定的公平原则，应认定为显失公平，依法予以撤销。被撤销的合同，自始没有法律约束力。因此，被告提出的解除协议的通知没有效力；原告占用的房产和被告收取的购房保证金，均应依法返还；因签订协议造成的被告租金损失和原告保证金的利息损失，原、被告以各自的过错程度分别承担责任。

关键词解析

　　本案涉及的法律问题主要有违约金的数额、公平原则和显失公平等内容。对这些法律问题，我们择其要点结合案件进行介绍。

　　《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但是，怎样才叫“过分高于”？违约金过高应以什么比例为标准？对于这个问题，以往的法律法规均没有作出明确的规定和解释。2003年4月28日，最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。笔者以为，凡合同案件中遇到的此类纠纷，均可参照该条司法解释的规定去处理。本案中，延迟付款只有三天的时间，原告的损失可以说是微乎其微，想必原告也举不出什么有力的损失方面的证据的。然而，原告却要收回房屋并且扣留30万元用做违约金，显然，按照上述规定，这样的违约金的确是过高了。

　　《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的负担和风险的合理分配。公平原则作为合同法的基本原则，其意义和作用是：公平原则是社会公德的体现，符合商业道德的要求。将公平原则作为合同当事人的行为准则，可以防止当事人滥用权力，有利于保护当事人的合法权益，维护和平衡当事人之间的利益。本案中，食品公司和徐某的权利义务明显不平衡，把更多的责任和后果加在徐某身上，显然违背了公平原则，可以认定为显失公平。《中华人民共和国合同法》第54条的规定：显失公平的合同可以依法请求撤销。所以本案的最终判决体现了公平原则，维护了法律的实质正义。