房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

37、房屋买卖合同不得规避法律法规

生活实例

　　薛先生与某开发公司签订了一份购房协议。薛先生入住8个月后，因屋顶渗水，造成其装修损失严重，薛先生无奈之下找开发公司协商解决，要求解决房屋渗漏问题，并赔偿由此造成的相关损失。开发公司声称购房协议中规定所有的部件保修期为6个月，现以薛先生的要求已过保修期为由，拒绝承担责任。为此薛先生咨询律师，房屋买卖合同中约定的保修期过了后，开发公司是否可以免除其责任。律师认为：开发公司与薛先生的房屋买卖合同有效，但合同中有关保修期的约定违反了国家有关行政法规，其约定条款无效，开发公司不仅应当对薛先生的房屋承担保修责任，而且还应承担薛先生损失部分的赔偿责任

关键词解析

　　在实际生活中开发公司与购房人对相关部件、部位保修期限进行了约定，逾期是否可以免除房产公司的保修责任呢？要具体情况具体分析，如果双方约定的保修期超过了国家规定的最低期限，开发公司可免除保修责任;如果双方约定的保修期低于国家规定的最低期限, 开发公司应承担保修责任。

　　建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）第五条规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”

　　国务院2000年1月《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

　　建设部2001年4月《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”

　　房屋质量保修期用计算公式可以表示为：商品房质量保修期=国务院2000年1月《建设工程质量管理条例》规定的期限-（商品房交付年份-竣工验收年份）

　　如果建筑施工单位对开发商的保修期存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，房屋各部位质量保修最低期限为：1屋面防水3年；2墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5门窗翘裂、五金件损坏1年；6管道堵塞2个月；7供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；8卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。上述时间从交房之日起计算。

　　本案中，虽然开发公司与薛先生对有关部位、部件的保修期期限进行了约定，但是该约定违反了上述行政法规的规定。因此，这种约定没有法律效力。开发公司应当对上述部件、部位在规定中确定的最低保修期内承担保修责任，并对薛先生的损失承担赔偿责任。

　　超过保修期，房屋出现质量问题，要区分情况进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追究其责任。购房者要注意保存相关证据，便于日后证明。确实超过保修期限，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。此时，诚恳的态度和一定的费用付出是必须的。