房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

36、善意取得和公信原则

生活实例

　　吴某拥有一套房产，在其子与李某成婚后，吴某就将该房给儿子居住。某日，吴某之子因车祸死亡。同年，李某伪造了吴某的赠与文书，将该房归到自己名下，并办理了相关的产权变更登记手续。同年11月10日，李某找到张某，提出愿以50万元出售该房屋，并向张某出示了产权证。同年11月底，李某收到张某交付的房款后，将房屋交给张某，并到房管局办理了产权变更手续。吴某知道此事后，认为李某根本无权处分该房产，遂诉至法院，请求确认李某与张某之间的房屋转让协议无效。

关键词解析

　　对于以上案例，一般会有两种不同的处理意见。第一种意见认为，李某采取欺诈手段在房管部门办理了产权变更手续，该行为显然是违法的。该房屋的实际产权人仍是吴某，因此李某无权转让该房屋，其与张某订立的买卖协议是无效的。第二种意见认为，李某取得产权的方式虽是违法的，但由于张某在购买该房屋时是善意无过失的，因此，基于公信原则，张某可获得该房屋的所有权。

　　所谓公信原则是指一旦当事人变更物权时依据法律进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有该物权为真实相同的法律效果，以保护交易安全。公信原则不适用于恶意的第三人。如果相对人在从事交易时知道或应当知道交易的另一方当事人并不是真正的权利人，而还与其进行交易，那么该交易行为则不能得到法律的保护。

　　就本案而言，李某取得产权的方式虽然是违法，但作为买受人的张某而言，在不知情的情况下，他只能相信产权登记所记载的权利人是真正的权利人，并与之进行交易。其购买房屋的行为是善意且无过失的。因此，从保护善意第三人及维护交易秩序的目的出发，张某应该基于物权的公信原则取得该房屋的所有权。对吴某而言，则只能要求李某赔偿因其无权处分而给自己造成的损失。而不能请求法院确认该转让房屋的行为无效，并要求张某返还房屋。

　　《物权法》的第六条和第九条都体现了物权的公信原则。虽然笔者觉得此项原则未免令人恐惧，但是人家制定出来成了法律，我们就要小心些了，千万别一不小心，自己家里的东西就成了别人的了，最多只能要回一些钞票的赔偿金了。但是笔者还是要为了以后研究提出一个前置问题：那些推崇物权公信原则的人千万别把此项原则推广到婚姻家庭领域，否则你们的爱妻很有可能就趁你一不小心成了别人的女人，而你只能得到金钱的赔偿。如果说这是两种不同的权利，不能同日而语，那么为什么房屋产权这样事关人们安居乐业的权利就可以适用这样的原则呢？！不知道为什么，这种制度的存在，使笔者对“不怕贼偷就怕贼惦记”的俗语的感受突然变得清晰起来。最后说句心里话吧，笔者觉得，我们完全可以寻找新的制度去保护善意第三人的利益，在这种制度没有想出来以前，也完全可以用让善意第三人追究造假人责任的方式来解决。为什么要让毫无察觉的真实的所有权人去做这些呢？毕竟是第三人要买房，毕竟是否是善意也难以说得清。