房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

35、二手房购买时的房主户口问题

生活实例

　　房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，是人们购买二手房经常要考虑到的问题，但是人们却常常忽略了一个同样重要的户口问题。以下选取两个案例来说明这个问题。

　　一、呼市的胡先生最近购买了一套二手房，后来发现，该房屋原来夫妻俩的户口居然还留在这套房子里。胡先生所以在这里选购二手房，就是看准了有升值的空间，将来一旦拆迁，有可能在补偿金上得到实惠。而如今的情况却让他暗暗担心，那对夫妻户口不迁出去，将来一旦房屋拆迁，所得拆迁费是不是要与人平分。

　　二、张女士的孩子明年就要上小学了，由于自己户口范围内找不出名牌的学校，便动了迁户口的念头。几经寻找，张女士终于在名校云集的某区内买下了一套小户型的二手房，觉得问题终于解决了。然而，当她拿着房产证到当地派出所办理户口迁入手续时，被告知原房主的户口还没有迁出，不能为她办理新的户口迁入手续，必须由原户籍人亲自办理。可原房主恰逢出国学习，无法回来办理迁户口的手续。

关键词解析

　　二手房交易的一般流程是，买卖双方经过谈判同意成交以后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，产权过户是与房款支付同时进行的，而上户口则并不在这一过程之内。买二手房并在此落户，需要在买方拥有了房产证后才能进行处理，而由于买房跟落户并不在一个系统之内，属于两个部门不同的职权范围，所以房屋过户、拿到房产证并不意味着户口自然迁过来，而且派出所也对交易并不知情，不会主动找上门来要求迁户口。因此，如果双方都不留意的话，户口问题自然不会解决，很多有关户口的房屋买卖纠纷就是因为这个原因产生的。“户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。”也就是说，如果单纯以“迁移户口”起诉的话，法院是不会受理的。那么如果遇到原户主不愿迁走户口的情况到底应该怎么办呢？虽然派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走，但购房者也不是无计可施。在签订二手房买卖合同时，可以在“附加条款”中注明户口问题，可以先到该房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况。最好让卖方出示户口本，并留存复印件。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。

　　虽然户籍问题和房屋产权问题不是一个部门解决了的，也不同属于一类纠纷。但是，我们可以把他们中的一个变成另一个问题解决的前提条件，也就是说，在签定房屋买卖合同的时候，完全可以把户籍问题作为合同成立的一个条件，或者把户籍问题是否得到圆满解决作为追究违约责任的原因之一，规定较高的违约金数额，以此促使出售方尽快办理户口迁出手续。