房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

33、房屋买卖中采光缺陷纠纷

生活实例

　　2002年3月，甄先生与某公司签订商品房买卖合同，购买了该公司开发的位于海淀区某山庄的一套期房。2003年11月，甄先生入住该房屋，但当年冬季，甄先生就发现朝南的卧室及客厅在冬至前后两个月无日照，室内采光受到很大影响。甄先生遂诉至北京市海淀区人民法院，请求判令某公司赔偿其采光权损失10万元、房屋贬值费5万元及无日照采暖煤气额外支出5万元。审理中，被告公司认可该房屋的采光确实受到了一定影响，但认为在售房过程中，已将楼房的设计图纸、户型及相关规划手续张贴在了公告栏中，是甄先生自愿选择了该套房屋，同时认为自己是按照建筑规划设计进行的施工并且房屋已经过竣工验收，因此对该房屋的采光问题并无责任。不过，为安抚业主，公司表示愿意补偿甄先生1万元，但甄先生没有接受。

关键词解析

　　法院审理后认为，甄先生房屋的采光问题确是由被告公司开发建设的楼房造成，但被告公司按照经过审批的规划设计进行施工，并不存在过错。此种情况下，依据法律规定，当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。根据北京市1994年1月17日开始实施的北京市生活居住建筑间距暂行规定，被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性800元至2000元。但随着经济社会的发展，对公民的权利保护的程度在逐步加大，因此经济补偿的数额也应当适当提高，同时，鉴于被告公司对此事并无过错，甄先生主张的补偿数额不宜过高。最后，法院判决被告公司一次性补偿甄先生2万元。

　　住宅房屋的日照时间，不仅决定着房屋居住的舒适程度，而且对房屋的转让价格也有很大影响，所以受到人们的普遍关注。近年来，因为住宅室内日照时间不达标引起的纠纷非常多。住宅房屋室内接受日照的时间是受法律强制保护的。《民法通则》第八十三条，《物权法》第八十四条、八十五条、第八十九条，《城市规划法》第四十条，属于行政法规的有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》的第6条，都做了相关规定。比较具体的强制性标准，主要是按《城市居住区规划设计规范》的规定执行，一是大寒日日照时间不少于2小时，二是在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

　　从各种法律法规的规定来看，采光权是公民一项重要的物权，是必须要认真对待和保护的。但是，从现有案例的判决来看，多数是以赔偿结案，并且赔偿的数额很少。很多都是以几万元一次性地买断了业主合法的采光权，缺钱的业主可能一时暖了一下，可是要忍耐好几十年的暗无天日的生活。而开发商因为这样的违法行为获得的收益要远远大于他们所要支付的赔偿。本案中，甄先生的20万元赔偿要求是合理的，但是最后只拿到2万元的赔偿，这样的判决是不公正的。何况，开发商是否在售楼的时候将房屋可能有采光影响告诉了购买人，如果没有，开发商就负有未将商品缺陷明示给消费者的过错，甚至有欺诈的嫌疑。