房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

32、房屋买卖中的"优先购买权"问题

生活实例

　　1、某社为了清理下属改制单位的债权债务及剩余净资产，组建“社有资产管理有限公司”。2008年8月15日，被告“社有资产管理有限公司”向原告韩某发出通知，要求其提供其现居住的原单位四间平房的内部职工房屋转让手续，否则将把这四间房屋公开拍卖。2008年9月10日，被告公司发出内部职工竞买公告，后经公开竞买，李某以最低价竞买成功。2008年9月28日，两被告签订“房屋内部职工转让协议书”。现被告李某已取得该房屋的国有土地使用权证，房产证正在办理过程中。原告韩某认为两被告侵害了自己的优先购买权，遂提起诉讼，请求法院确认两被告签订的《房屋内部职工转让协议书》无效。法院认为，被告“社有资产管理有限公司”采取竞卖方式出售其所有的房产，符合民法基本原则。被告李某取得诉争房屋的所有权，是通过参与公开竞买成功取得的。原告在“社有资产管理有限公司”组织的公开竞卖过程中未参加竞买，视为放弃，因此对原告的诉讼请求不予支持。

　　2、从2003年9月起，原告一直承租被告所有的门面。租赁期将满的时候，原告听说被告以96万元价格将门面转卖给第三人。原告认为被告的行为侵犯了其优先购买权，在协商未果的情况下诉至法院，要求判令被告与第三人签订的店面转让合同无效，由原告在同等条件下优先购买。为此，原告提供了被告与第三人签订的转让合同及调查笔录等证据。被告辩称未将门面卖给他人，该门面已于2006年抵押给银行，至今不能买卖，该门面现用于自己经营，转让合同并未实际履行。为此，被告提供了银行借款及抵押合同。经法院主持调解，被告同意对原告作出适当补偿，双方最终达成上述协议。

关键词解析

　　 以上两个案例，都涉及到一个房屋买卖中的“优先购买权”的问题。

　　《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效”。

　　据此可以认为存有租赁关系的房屋买卖中，房主在出卖房屋前应通知承租人，且这种通知不应简单的口头协商，而最好以书面的形式，在通知中应明确告知该房屋何时以何价格出卖，并明确告知承租人享有优先权且应在限定的某个期限前行使，若不行使，视为放弃等内容，更重要的是此通知必须送达给承租人，要求承租人签收，若遇拒收，可采用公证方式。

　　在上述案例1中，原告没有按照产权单位的要求参加竞买，从而被视为放弃了竞买，最终失去了自己住了很久的房子。案例2的房屋主人，没有在出售房子前，通知承租人，最后为了息事宁人，在法官的调节下，拿些钱补偿了出租人，如果事先通知了，可能分文不花了。