房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

31、“一房两卖”的赔偿问题

生活实例

　　2004年11月29日，老韩与王先生夫妇签订了房屋买卖合同，约定王先生夫妇将其位于北京市丰台区草桥欣园的房屋转让给老韩，价款为28万元，首付款2万元，余款26万元10日内付清，如王先生夫妇违反本合同，应向老韩支付违约金10万元，并退还购房全款。双方同时补充约定，王先生夫妇在取得产权证后10日内应与老韩一同办理过户手续，逾期视为违约，应支付违约金10万元。此合同签订当日，老韩支付了首付款2万元，12月4日支付了余款26万元。王先生夫妇亦于2004年11月29日交付了房屋。此后，老韩对房屋进行了装修，并入住其中。2006年9月3日，王先生私下又与崔先生签订了房屋买卖协议，约定其以40万元的价格将涉讼房屋出卖给崔先生。2007年10月，开发商通知包括涉讼房屋在内的业主领取产权证，王先生取得产权证后，于2007年11月14日与崔先生前往建委办理产权转移登记，并按要求采用范本重新签订了房屋买卖合同。2007年11月21日，崔先生领取了涉讼房屋的产权证。 崔先生取得房屋产权证后便给老韩打了电话，要求老韩腾房。老韩这时才得知自己住了3年的房子已经易主。老韩认为，卖主王先生夫妇这种“一房两卖”的行为是恶意违约，给自己造成了重大损失，因此将二人告上法院，请求解除双方签订的房屋买卖合同。在案件的审理期间，老韩申请对房屋现值以及装修价值进行了评估，结果为涉讼房屋在估价时点的价格为741200元、装修价值为8400元。为此，老韩除了要求法院判令王先生夫妇返还其购房全款28万元、给付违约金10万元外，还要求后者赔偿其房屋差价损失469600元及评估费4700元

关键词解析

　　法院审理后认为，老韩与王先生夫妇签订的房屋买卖合同为有效合同，双方当事人均应遵循诚实信用原则履行。王先生私下将涉讼房屋出卖他人，并办理了产权转移手续，其行为已经构成违约。现双方当事人均同意解除合同，返还购房款并赔偿违约金10万元，法院对此不持异议。关于老韩主张差价损失的问题，法院认为，由于双方约定的违约金低于造成的损失，故应予适当增加，增加的数额由法院酌定。据此判令解除双方之间的房屋买卖合同，并判令王先生夫妇返还老韩购房款28万元、给付违约金10万元、赔偿损失8万元、给付鉴定费4700元。

　　判决后，老韩认为所判赔偿数额与自己的诉讼请求相差太多，因此已经提出上诉。

　　商品房的一房二卖通常是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。有关法律对这样的现象进行了规制。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

　　假如第二买受人是恶意串通房地产开发商取得房屋所有权，那么第一买受人就可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

　　笔者认为，上述规定也应该适用于任何房屋的出售者和买受者之间。本案的一审判决，对第一买受人多有不公。笔者以为，起码应该判决第一买受人得到已付购房款一倍赔偿。当然根据实际情况可适当减少，但是不能太少。另外，如果，第一买受人有证据证明第二买受人知道该房已经出售的情形仍然与出售方订立购买合同，那就丧失善意第三人得到保护的条件，应该视为恶意，可以在第一买受人的请求下，宣告他们之间的房屋买卖合同无效，已经颁发的房屋产权证书无效。