房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

30、开发商无权出售部分的买卖承诺无效

生活实例

　　2002年2月25日，房地产开发商甲出具给王某为代表的六原告一份承诺书载明：在某大厦变电房顶上三层楼夹层两间，合计128平方米，4年后售给王某，价格每平方米按1000元计算。上述承诺书出具后，王某等六原告于次日向开发商甲购买某大厦三层楼全部层面，分别签订商品房买卖合同，将承诺书附在合同后面并有开发商甲的印章作骑缝章。4年期满后，王某等六原告与开发商甲交涉，要求按承诺书履行无果后诉至法院。六原告认为，开发商甲在承诺到期后，多次以种种理由推脱，未按约转让房屋，故请求判令解除2002年2月25日的承诺书，并要求开发商甲赔偿其房屋差价24.2万元。开发商甲辩称，王某等六原告要求其赔偿损失不成立，违约赔偿必须以合法的承诺书为前提条件，而承诺书中所称的某大厦变电房顶上三层夹层两间128平方米无房产证、土地证，未经规划同意，属违章建筑，不得进行市场交易，此承诺书是无效的，故应按过错的责任进行赔偿。要求驳回六原告的诉讼请求。

关键词解析

　　法院经过审理，查明，某大厦变电房顶上北面三层楼夹层一间没房产证、土地证。

　　开发商甲将变电房顶上三层楼的夹层两间出售给王某等六原告，当时双方对南面的三层楼夹层的意思表示真实，其效力应予认定。对北面的三层楼夹层，双方是明知没有产权证，按规定没有产权证不能进行交易，其效力不予认定。对承诺书有效部分的约定，双方应依约履行。

　　开发商甲将承诺给六原告南面三层楼夹层移交给业主委员会，导致承诺书中双方约定的目的无法实现，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。开发商甲的违约行为导致守约方丧失购买的机会，使合同的根本目的不能实现，开发商甲也承认双方现已无法按照承诺书的约定继续履行，而北面三层楼夹层没有产权证不得进行交易，因此，开发商甲出具给六原告的承诺书应予解除，开发商甲应当承担相应的违约责任。承诺书与买卖合同存在法律性质上的差异，考虑本案的实际情况，酌情由开发商甲赔偿六原告1.92万元，六原告也明知承诺书中的房屋是夹层，未经规划立项，接受该买卖也有过错，六原告主张赔偿金额的合理部分法院予以支持。故依法作出赔偿六原告3万元的判决。

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

　　过错责任是指行为人违反民事义务并致他人损害时，应以过错作为责任的要件和确定责任范围的依据的责任。可见依过错责任原则，若行为人没有过错，如加害行为因不可抗力而致，则虽有损害发生，行为人也不负责任。还有，在确定责任范围时应当确定受害人是否具有过错，受害人具有过错的事实可能导致加害人责任的减轻和免除。

　　本案实际上法官最后的裁判，就是根据原被告双方的各自责任的大小，酌定具体的赔偿数额的。