房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

25、妻子以丈夫名义买房需授权委托证明

生活实例

　　曲先生曾与妻子一同去由北京甲房地产开发有限责任公司开发的某小区看房。看房以后也没决定买不买，曲先生就出差到外地了。回到北京以后，曲先生的妻子告诉他说，她在曲先生出差期间，以曲先生的名义购买了一套商品房，并且在与开发商订立的商品房买卖合同上签署了曲先生的名字。同时，她还向开发商支付了2万元定金。曲先生不同意购买此房，并找到开发商主张合同不是本人所签，应为无效，要求其退还定金2万元。但经过多次交涉，开发商均不予理睬。于是，曲先生将开发商甲房地产公司起诉至法院，要求确认商品房买卖合同无效，甲公司返还定金2万元，并承担案件诉讼费用。一审法院以表见代理驳回曲先生的诉讼请求，即依据曲先生与妻子的特殊身份关系，甲房地产公司有理由相信妻子的行为能够代表丈夫。因此该合同对曲先生具有约束力。曲先生不服，上诉至北京市第二中级人民法院。

关键词解析

　　所谓表见代理，指本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权的外观，致相对人相信其有代理权而与其为法律行为，使之发生与有权代理同样的法律效果。

　　二中院认为该案的审理不应适用“表见代理”。由于曲先生之妻以曲先生的名义购买的是价值不蜚的商品房，根据有关法律，涉及到房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，需要经双方协商同意。也就是说，曲妻以曲先生的名义签订购房协议也应该有曲先生的授权委托证明。

　　家事代理权亦称夫妻日常事务代理权，是指配偶一方本无代理权，在与第三人就实施日常事务为一定法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。比如在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、生活用品，出借钱财物品，签订房屋租赁协议等等。对于家事代理权我国法律虽未作规定，但在审判实践中，我国是承认家事代理权的。但行使家事代理权是有范围限制的，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。因此本案涉及处理不动产的重大财产事项，夫妻双方应一致同意，那么曲妻代表曲先生购房就应有曲先生的授权委托证明。所以最后二中院是以调解的方式解决这个问题的：甲房地产开发商退还曲先生1万元人民币。