房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

24、没有房产证情况下的房屋买卖

生活实例

　　北京的李红与张富强是位于西城区新壁街的三间平房的原承租人，后来，李红、张富强及其五名子女达成书面协议：三间平房拆迁后，张富强的回迁房产权改为张军名下。张军负责对父母张富强、李红养老送终。2002年8月，张军与新兴房地产公司签订协议，约定：新兴房地产公司拆除张军在拆迁范围内的新壁街私产房屋两间，并就地安置张军和平门小区两居室一套。后来，回迁房又改为北京市西城区新壁街一处单元房。2002年8月，张军以自己名义向新兴房地产公司交纳购房款10万余元。后来，张军与梁某通过一家中介公司就买卖回迁房屋达成一致，梁小兵向张军支付了购房款及公共维修金。对于张军将回迁房出售的行为，其父母张富强夫妇等人认为，他们作为该房屋的共有产权人及房屋拆迁的被安置人口，对回迁房拥有合法的所有权及居住权、使用权，张军与梁小兵的房屋买卖行为违背了他们的真实意思，应确认为无效，为此，诉至法院，要求确认买卖合同无效。

　　一审法院经审理后认为，张军未经其他共居人同意，将诉争房屋出售的行为，侵犯了张富张等人的合法权益。梁小兵、张军进行房屋交易时，均已明知该房所有权证未办理，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款的相关规定，房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。梁小兵、张军之间的房屋买卖行为违反了国家的禁止性法律规定，故梁小兵、张军关于诉争房屋的买卖行为无效。一审判决做出后，梁小兵不服，上诉至一中院。一中院经审理认为，李红、张富强及其五子女达成的书面协议以及后来张军与梁小兵的房屋买卖行为均系各方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。梁小兵购买该房屋，系通过中介公司完成的，是善意有偿的，双方的买卖行为并未侵犯李红、张富强等人的合法权益。在该房屋的买卖行为发生两年之后，张富强等人又以该买卖行为侵害其合法权益为由，要求确认买卖行为无效，并无依据。虽然张军仍未领取产权证，但并不影响该房屋买卖行为的效力，据此，一中院终审认定原审判决适用法律错误，应予纠正，判决驳回了张富强等人的诉讼请求。

关键词解析

　　一中院审理此案的法官认定：此案二审之所以没有象一审法院那样依照《城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定判决房屋买卖合同无效。其原因在于：《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十七条的相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条规定属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。此外，本案房屋买卖所涉及的事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故而也不能以危害公序良俗认定其买卖行为无效。

　　法官在这里使用了两个关键的名词，一是“管理型的禁止规范”，二是“效力型的禁止规范”。禁止性规范，就是禁止人们作出某种行为或者必须抑制一定行为的法律规范。这类法律规范在法律条文中多以“禁止”、“严禁”、“不得”、“不应”、“不许”、“不准”等词汇来表述。法律设置的一类禁止性规范的目的在于实现特定管理机关，尤其是行政管理机关的管理职能，以维护特定的社会秩序。这种类型的禁止性规范属于管理性的禁止性规范，违反了，合同未必绝对无效。效力性的禁止性规范与管理性的禁止性规范多有不同。效力性的禁止性规范是禁绝特定交易行为的发生，以此来维护国家利益或者社会公共利益不受侵害；管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身，该交易行为仍是法律以及行政法规所允许的。管理性的禁止性规范，是指向特定履行行为的禁止性规范。如果当事人的履行行为触犯了法律或者行政法规的禁止性规范，此时只需要对触犯法律的人追究相应的行政乃至刑事责任即可，并不影响合同效力的发生。