房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

22、房屋权属变更登记的申报材料

生活实例

　　北京市的尤某在某区有一套楼房，2004年7月20日，其儿媳王某以向尤购买了上述房屋为由，向市建委提出房屋产权变更登记申请，并提交了房屋所有权证原件、房屋买卖协议书、尤某、王某的身份证原件等材料。市建委对上述材料进行审查后，于同日进行了房屋权属变更登记，并为王某办理了房屋所有权证。尤某得知该房屋转移后，起诉到一审法院，要求撤销市建委为王某核发的房屋所有权证。一审期间，经尤某申请，法院委托司法鉴定机构对王某向市建委申请办理涉案房屋权属转移登记时提交的房屋产权交易登记表、房屋买卖协议书、已购公有住房上市出售申请确认表中尤某的签名进行司法鉴定。结论为“三份检材上‘尤某’签名不是其本人所写。”

关键词解析

　　一审法院经审理判决支持了尤某的诉讼请求，市建委不服，上诉至二审法院。二中院经审理认为，王某向市建委申请房屋权属转移登记时，提交的申请材料形式上符合《城市房地产管理法》及《城市房屋权属登记管理办法》规定，市建委对上述申请材料进行审查时尽到了形式审查义务。根据查明的案件事实，王某办理被诉房产权属转移登记时，提交的部分申请材料确为虚假材料，其所提房屋权属转移登记申请应属申报不实的情形。因此，市建委依据王某的不实申请，为其办理的房屋权属转移登记依法不能成立。据此，作出了撤销市建委为王某核发的房屋所有权证的判决。

　　市建委不服一审法院的判决，理由是已审查了尤某、王某提交的协议书、身份证、房屋所有权证等材料，已经尽到形式审查义务；经办机关不是鉴定机关，对于房屋买卖协议的审查也只限于形式要件的审查，而不探究买卖主体双方主观上的真实性；当事人蓄意欺诈，应视为其申报不实。所谓形式审查义务是指审查主体的义务主要是审查法规和有关制度要求的文件是否齐备和程序是否符合要求等等，对其中的真实性不做进一步的验证。必须提供的申报材料（含附件）不完整不准确（含电子文档），或出具的公证性材料不符合资质要求，或申报书填写内容不全（含印章、签名不全），或超过申报受理日期，或申报程序有误等，均会被视为形式审查不合格。

　　《城市房屋权属登记管理办法》第十七条：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条：登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后15日内核准注销，并注销房屋权属证书。只要申请人按照这条要求的日期和材料提出申请，一般会通过登记部门的形式审查。

　　但是《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条：有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：(一)申报不实的；(二)涂改房屋权属证书的；(三)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；(四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，并送达权利人。此条规定了登记机关在“申报不实的”的情况下，有权注销房屋权属证书。实际上，注销在申报不实情况下获得的证书不仅是有关部门的权利同时也应该是一项义务。虽然，法律没有规定追究登记机关授予不实申报证书的责任，但是却赋予了它们修正因此造成的事实上的错误的责任。