房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

21、开发商销售隐蔽瑕疵房屋应承担赔偿责任

生活实例

　　北京的王女士贷款114万元购买了某房地产公司一套房屋，开发商为王女士的房贷提供保证担保，同时王女士提供房屋作抵押，开发商的保证责任是至王的房屋抵押登记办理完成之日结束。后房屋具备了办理产权条件，开发商两次在小区里张贴通知，通知业主办理产权过户手续。但王女士因房屋一面墙壁渗水存在质量问题，找开发商协商未果，故不同意办理产权证。 开发商将王女士告上了法庭称，自己的担保是阶段性的，在业主办了产权手续可以将房屋抵押给银行后，开发商的保证责任就告结束。所以王应立即办理房屋产权手续和抵押登记手续，以解除自己的保证责任。王当庭反诉认为，不办产权的原因是房屋质量问题没有解决，故要求开发商对房屋予以维修或调换。

　　一审法院经审理判决支持了开发商的请求，王女士不服，上诉到二中院。

　　2004年10月27日，北京的苏女士购买了某房地产开发公司一套房屋，并与房屋所在小区的物业公司签订了《物业管理委托合同》，办理了交接手续。房子装修完毕后，为防止室内气体对人体造成损害，苏女士一直未入住。2005年11月，苏女士诉至一审法院称，同年10月7日，自己打开房门准备入住时，发现室内充满污水和污物，致使家中尚未使用的木地板、踢角板、墙体等受损.经物业工作人员检查，得知是自家污水管道检查口下1.5米至1.6米处污水主管道内被一破损地漏堵塞，污水和污物从家中座便器涌出所致。从污水管道内取出的破损地漏为硬塑材质，其直径大于座便器及室内其它通经污水主管道的入口直径，完全可以排除室内用户造成该地漏进入污水主管道的可能性。房地产公司交付的房屋污水主管道存在隐蔽瑕疵，故应赔偿因此给自己造成的损失。物业公司作为物业管理者，没有尽到保障公共管道畅通的义务，亦应当承担违约责任。且房地产公司与物业公司应承担连带责任。故请求判令：房地产公司与物业公司连带赔偿3.3万余元重新装修损失、1万余元房屋停用损失、2000余元供暖费损失，承担案件诉讼费及鉴定费。

关键词解析

　　一审法院经审理判决后，房地产公司不服，上诉至二中院。二中院经审理认为，房屋竣工时管道是通畅的，经现场试验，在不特意施加压力的情况下，地漏不能通过污水管道口掉入管道中。因此，房地产公司所述地漏可能是交付房屋后由污水管道口掉入管道的说法缺乏客观依据，在没有证据证明存在其他致损原因的情况下，即使存在通球试验记录，也不能免除其作为开发商对所交付房屋应该承担的瑕疵担保责任。一审判决并无不当，应予维持。物业公司对致害结果不存在过错，故不应对赔偿后果承担连带责任。据此，作出驳回房地产开发公司上诉，维持一审法院判决其赔偿苏女士3.3万余元房屋重新装修损失的判决。

　　所谓隐蔽瑕疵是指存在于标的物内部，凭一般买受人的经验难以发现的、必须经过专门检验的质量欠缺。如果买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使出卖人交付的标的物与样品相同，仍由其承担隐蔽瑕疵责任。实际上我国《合同法》第一百六十九条明确规定：凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。由此可见，商品房的开发商，应当对其开发建设的商品房的质量承担瑕疵担保责任，应当确保房屋的正常使用，保障房屋使用人的财产和人身安全。