法庭鏖战
经典判例
论著随笔
律师服务
版权法规
电影拍摄案
主编署名权
脸谱版权案
四合院拆迁
央视台标案
足球赛合同
地图册署名
正乙祠戏楼
广告词侵权
侵犯著作权
女人当家案
音乐版权案
无单放货案
股权转让案
二手房交易
故宫仿真画
商标注册
国际注册
商标代理
商标保护
经典案例
商标法规
商品房篇
二手房篇
物业管理
楼市指南
楼市访谈
动态传真
律师服务
房产法规
公司治理
国企改制
公司诉讼
股东诉讼
法律顾问
特许经营
公司法规
合同问答
合同风险
案例分析
合同范本
法规详解
合同法规
离婚指南
协议离婚
财产分割
子女抚养
离婚赔偿
离婚误区
涉外离婚
离婚之后
事实婚姻
聘请律师
律师视线
婚姻法规
员工权利
补偿赔偿
工伤保险
竞业禁止
商业秘密
劳动合同
社会保险
劳动争议
劳动顾问
委托律师
劳动法规
业务范围
长济动态
主要律师
招聘律师
律师相册
主任律师
纪实特写
神圣使命
法律著述
律师瞬间
诉讼顾问
诉讼咨询
患者权利
事故处理
诉讼须知
典型案例
技术鉴定
司法鉴定
损害赔偿
医疗规范
管理制度
医事法律
长济顾问
服务方式
工作范围
顾问分类
常年顾问
专项顾问
公司顾问
私人顾问
远程顾问
公益诉讼意义
国外公益诉讼
公益诉讼律师
公益诉讼案件
公益诉讼协作
人身伤害
交通事故
医疗事故
劳动工伤
精神损害
知识产权
产品责任
环境污染
保险理赔
国家赔偿
现在开庭
经典案例
仲裁指南
律师问答
律师服务
外贸法规
以案说法
楼市随笔
忠告问答
手续税费
房屋贷款
律师服务
二手房法规
服务项目
走出国门
开办条件
离岸公司
热点国家
律师权利
律师服务
诉讼流程
刑法词典
问题解疑
辩护实录
经典案例
律师视线
法规解读
刑事法规
知识产权
法律顾问
行政案件
刑事诉讼
民事诉讼
仲裁工作
婚姻家庭
劳动争议
医患纠纷
国企改制
收购公司
企业破产
国际货运
建设工程
房屋拆迁
房屋交付
房屋交易
房屋租赁
房地产
二手房买卖
信用证……
民事案件
刑事案件
行政案件
劳动案件
仲裁案件
执行案件
法律援助
公证指南
诉讼证据
诉讼费用
诉讼文书
知识产权
公司事务
建筑房产
二手房产
合同实务
国际贸易
劳动争议
婚姻家庭
刑事诉讼
损害赔偿
民事诉讼
律师法律
风险代理
代理范围
收费标准
代理方案
代理案例
诉讼业务
非诉业务
执业经验
律师营销浅谈
实习律师雕琢
青年律师成长
成功律师感悟
女性律师追梦
刑辩律师困惑
知名律师纪实
国内律师现状
律师神圣使命
律师职业规划
律师文化建设
司法考试园地
全国优秀律师事务所、十大金牌律师事务所——北京长济律师事务所主办 ‖ 全国优秀律师、十大最具影响力律师、百强大律师朱寿全主持

www.148-law.com
English Version
联系律师 聘请律师
法律咨询 招聘律师
意见建议 友情链接
收藏本页 本站导航
北京长济律所 长济主任律师 法庭鏖战精选 长济律师荣誉 长济律师视点 视频报道专辑 法治人物聚焦 律师风险代理 律师业务指引 律师实务探讨 律师成长之路
法律顾问在线 公司事务律师 版权律师在线 商标律师在线 专利律师在线 建筑与房地产 二手房产律师 合同实务律师 婚姻家庭律师 劳动争议律师 损害赔偿律师
刑事辩护律师 海外购房置业 国际贸易律师 公益诉讼在线 注册海外公司 医疗事故律师 聘请律师指南 诉讼仲裁指南 法律法规总汇 热点法律新闻 法律幽默集锦
 在线法律咨询
刑事辩护咨询 知识产权咨询
公司法律咨询 合同法律咨询
婚姻家庭咨询 劳动争议咨询
房产法律咨询 损害赔偿咨询
留言本 留言本2 律师函复
联系律师 聘请律师

 会员登陆

用户名
密 码
找回密码

 聘请律师
1.聘请律师:委托律师代理法律事务可按下面的电话联系或填写聘请律师表单
2.法律咨询
 《律师卡》会员(高级会员)可拨打"聘请律师电话"咨询法律问题
 非《律师卡》会员(含一般会员)如单纯咨询法律问题,请勿拨打"聘请律师电话",请先查看留言与咨询


 特别提示
1. 请您记住:
  www.148-law.com
 (148要司法;law法律)
 本站通用网址:在线律师
2.在线律师网由中国十大最具影响力律师全国优秀律师中国百强大律师2010品牌中国律师行业年度人物2010中国最具影响力年度新闻人物第6届感动中国十大新闻人物2009中华之魂十大先锋人物2009榜样中国十大榜样人物2009中国骄傲十大领军人物2008创业中国十大风云人物2007和谐中国十大杰出人物朱寿全主任律师主持。 全国优秀律师事务所、中国十大金牌律师事务所北京长济律师事务所资深律师为您提供专业法律服务

点击民生热点法律问题丛书
物业纠纷律师在线答疑
物权纠纷律师在线答疑
合同纠纷律师在线答疑
劳动合同纠纷律师在线答疑
社会保险纠纷律师在线答疑
房屋拆迁纠纷律师在线答疑
房屋买卖纠纷律师在线答疑
土地承包纠纷律师在线答疑

首页>>律师答疑丛书>>房屋买卖纠纷
北京长济律师事务所《在线律师》网 编著 中国法制出版社 出版

房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师 撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版 32开 平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

18、房屋承租的范围与优先购买权的限制

生活实例

  2004年5月28日,甲公司作为一楼房的所有人与尤某签订《商业用房租赁合同》,协议约定:甲公司将该楼一层西侧建筑面积518平方米房屋出租给尤某,租赁期限自2004年6月1日起至2013年5月31日终止。合同签订后,甲公司将合同约定的房屋交付给了尤某,尤某入住并经营起一家超市。2005年11月7日,甲公司与乙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,甲公司将该楼(建筑面积为8946.61平方米,土地面积为3939.79平方米)出售给乙公司,房屋总价款为25966000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续,乙公司分别于2005年12月1日、12月26日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。2006年1月24日,甲公司向尤某经营的超市发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”,告知该楼的产权所有人已变更成乙公司,承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同。尤某得知房屋整体售出的情况后,认为甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院,要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。

关键词解析
  一审法院经审理认为,原告尤某承租的是该楼的一小部分,面积不足整个楼房的百分之六,现该楼以整体的方式转让,故出租部分与转让部分不属于同一标的物。尤某对整体转让的楼房不享有优先购买权。尤某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求,依据不足。据此判决驳回了尤某的诉讼请求。

  本案的焦点是尤某是否符合法定优先购买的条件。何谓承租人的优先购买权,其成立的条件又是什么呢?最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条也规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见,承租人的优先购买权,来源于上述法律的规定。

  优先购买权是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的,具有法定性。它不允许出卖人和优先权人以外的其他买受人通过协议任意更改。按照市场法则,出卖人可以根据情况在合理的范围内确定商品的交易价格,并根据自己的意愿来选择买受人。但根据法律的规定,出租人在同等条件下必须优先出让于承租人,却不能自由选择交易对象。优先购买权不仅可以对抗出卖人,也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权,该买卖关系无效。

  按照法律的规定,承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”,因此,对于同等条件的准确定义则是处理这类案件的关键。本案的争议焦点也就是尤某承租的518平方米的房屋与整栋楼是否是“同等条件”。甲公司整体出售面积为8946.61平方米的整栋楼,尤某只在其中承租518平方米的一间房屋,条件并非相同。就本案而言,只有甲公司选择将建筑物分割出售时,尤某才会享有就其承租部分的优先购买权;而不应是因尤某承租楼房的其中一间,而导致甲公司丧失将建筑物整体出售的权利。

法眼点睛
  本案例的选择,编者起初想借以表示房屋买卖中的一个现象,就是房屋某一部分承租人的优先权问题。从上述选用的案例和其他人员的分析中,针对上述有关“同等条件”,笔者有了不同的看法,笔者以为,只要是承租人,就该享有房屋,哪怕是承租房屋为其一部分的整体建筑买卖的优先权人。所谓的“同等条件”应该是买家所出购买的条件。另外,本案例还提出了一个问题:当承租人的优先权和善意第三人发生冲突时候,该如何解决。查阅有关资料后,笔者同意应该以善意取得的保护为出发点,同意承租人的优先权制度应该逐步废止。

房屋买卖纠纷更多法律疑难解答(76例):

>>返回房屋买卖纠纷 律师在线答疑 目录页

 

海外购房置业 长济律师事务所
长济律师事务所

聘请律师Beijing Changji Law Office All Rights Reserved 北京长济律师事务所《在线律师》版权所有 English Version