房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

18、房屋承租的范围与优先购买权的限制

生活实例

　　2004年5月28日，甲公司作为一楼房的所有人与尤某签订《商业用房租赁合同》，协议约定：甲公司将该楼一层西侧建筑面积518平方米房屋出租给尤某，租赁期限自2004年6月1日起至2013年5月31日终止。合同签订后，甲公司将合同约定的房屋交付给了尤某，尤某入住并经营起一家超市。2005年11月7日，甲公司与乙公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，甲公司将该楼（建筑面积为8946.61平方米，土地面积为3939.79平方米）出售给乙公司，房屋总价款为25966000元。后双方依法办理了房屋产权过户手续，乙公司分别于2005年12月1日、12月26日依法取得了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。2006年1月24日，甲公司向尤某经营的超市发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知该楼的产权所有人已变更成乙公司，承租户应尽早与乙公司重新签订商业房屋租赁合同。尤某得知房屋整体售出的情况后，认为甲公司与乙公司之间的商品房买卖侵犯了承租人的优先购买权。遂起诉至法院，要求确认甲公司与乙公司之间的商品房买卖协议无效。

关键词解析

　　一审法院经审理认为，原告尤某承租的是该楼的一小部分，面积不足整个楼房的百分之六，现该楼以整体的方式转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。尤某对整体转让的楼房不享有优先购买权。尤某要求认定被告甲公司与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依据不足。据此判决驳回了尤某的诉讼请求。

　　本案的焦点是尤某是否符合法定优先购买的条件。何谓承租人的优先购买权，其成立的条件又是什么呢？最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，承租人的优先购买权，来源于上述法律的规定。

　　优先购买权是依照法律的直接规定而非依当事人的约定而产生的，具有法定性。它不允许出卖人和优先权人以外的其他买受人通过协议任意更改。按照市场法则，出卖人可以根据情况在合理的范围内确定商品的交易价格，并根据自己的意愿来选择买受人。但根据法律的规定，出租人在同等条件下必须优先出让于承租人，却不能自由选择交易对象。优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。

　　按照法律的规定，承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”，因此，对于同等条件的准确定义则是处理这类案件的关键。本案的争议焦点也就是尤某承租的518平方米的房屋与整栋楼是否是“同等条件”。甲公司整体出售面积为8946.61平方米的整栋楼，尤某只在其中承租518平方米的一间房屋，条件并非相同。就本案而言，只有甲公司选择将建筑物分割出售时，尤某才会享有就其承租部分的优先购买权；而不应是因尤某承租楼房的其中一间，而导致甲公司丧失将建筑物整体出售的权利。