房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

17、善意买房人的利益受法律保护

生活实例

　　现实中有以下两个案例：
　　一、张某（男）和李某（女）于1998年结婚，1999年两人以夫妻名义买了一套两居室房子，但房产证上只登记张某一个人的名字。2006年，张某和李某协议离婚，考虑到将来把房子给孩子，双方没有对房屋的归属进行处理。2007年11月，张某以60万元将房屋卖给家在外地的秦某，并办理了相关不动产产权变更登记手续。李某得知后，将张某和秦某诉至法院，要求确认他们之间的房屋买卖合同无效。

　　二、2006年初，朱某出资并贷款购买了本市某处房屋一套，由于自己信用不好，所以产权人写了一个朋友梁某的名字。在朱某的要求下，梁某写了一个承诺书表明：该房屋的所有权及其他权利义务归朱某所有且负责。该房屋装修后，一直由梁某居住使用。后来梁某背着朱某将房屋出售给了倪某。朱某诉至法院，要求确认梁某与倪某签订的房地产买卖合同无效。倪某看到诉状觉得莫名其妙，自己购房时看到产权证上只有梁某一个人的名字，而且看房时梁某也一个人住在这套房屋内，根本不知哪里冒出个倪某。

关键词解析

　　这两个案件都涉及了一个法律问题，就是关于“善意取得人利益的保护”问题。我国2007年10月1日实施的《物权法》第106条对善意取得制度作出了规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　(二)以合理的价格转让；
　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

　　善意取得制度中的“善意”，是指受让人从让与人手中取得财产时，不知道或不应当知道让与人无所有权或处分权的事实。由于善意是一个人的主观心理状态，不显于外部也不为外人所探知，因此，确定受让人是否为善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。实际操作中可根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等去判断受让人主观方面是否为善意。

　　在第一个案例中，如果李某能证明买房人秦某明知该房屋系张某和李某的共有财产，或者秦某以明显低于市价获得该房产，或者此时秦某尚未办理房屋过户登记手续，只要以上三种情况中有一种存在，李某的请求就会获得法院的支持，判该买卖合同无效。当然，如果买卖合同无效是因为张某故意隐瞒真相导致，秦某可以另行起诉要求张某承担缔约过失责任或其他赔偿责任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知晓该房屋系张某和李某的共有财产，同时也以合理的价格购得该房，并办理了房屋过户登记手续，因此，李某的请求就不能获得法院的支持了。

　　在第二个案例中，梁某拥有该房屋的产权证，产权证上只有梁某一个人的名字，且梁某也实际居住在该房屋内，所以在梁某与倪某进行房屋买卖交易过程中，倪某有理由相信梁某有权处分自己名下的房屋。现在朱某仅凭梁某出具的承诺书，主张自己是所有权人，梁某无权处分其所有的房屋，主张梁某与倪某签订的房屋买卖合同无效是没有法律依据的。不动产以登记为准，该承诺书不能对抗登记机构办理的产权证，而且该承诺书不具有对抗第三人的效力。倪某作为善意购房人，理应依据房屋买卖合同取得该房屋的产权，故倪某与梁某签订的房屋买卖合同有效，朱某的诉讼请求不应得到法院的支持。