房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

16、共有房屋分割未进行产权变更登记不能单独出售

生活实例

　　张某亲兄弟四人共有10间祖上传下来的房屋，1993年张某亲兄弟四人共同到公证处进行公证，将该10间房屋做了分割，其中张某获得东房两间，但四人一直未对房屋产权进行变更登记。1997年，张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋卖于秦某，双方也没有办理过户登记手续，秦某搬进房屋已连续居住了10年。2007 年，其余三名共有人诉至法院，认为张某处分共有财产未征得他们同意，损害了他们的利益，要求法院确认张某与秦某的房屋买卖合同无效。

关键词解析

　　共同共有，是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。一般是家庭成员间对家庭财产共同拥有的一种状态。张某亲兄弟四人对10间房屋的占有关系应该是共同共有关系。根据《物权法》第九十七条规定，处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，可以说，首先张某未经其他共同共有人同意擅自转让自以为属于自己的那一份房产是缺乏法律根据的。

　　四位房屋共有人通过公证的形式，对原共有的房产进行划分的行为，实际上是他们内部对共有房屋进行了分割，但是因为没有进行产权变更登记，根据《物权法》的不动产登记和公示公信两项原则（《物权法》第十六条明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；物权公示公信原则的其中之一的含义是，即物权变动或交易必须以法律规定的方式予以公示，否则不发生物权变动的效力，或者说变动后的物权不能获得公信力，而受让人不能取得物权。《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”根据这一规定，不动产物权变动的公示方式依然为登记，或者准确说是变更登记的规定，该房屋的产权对外仍然处于共有状态。因此，本案中张某将公证书上所载明的属于自己的两间房屋，卖于秦某的行为，是属于无权处分共有财产，张某在出售时须征得其他共有人的一致同意或售后追认。本案中，其他共有人提出异议，并且表示不予追认，则房屋买卖合同自始无效。买房人秦某以合法有效的"公证书"来抗辩，公证书本身是合法有效的，但不能对外作为共有房屋产权分割的依据，也就是说"公证书"不能对抗"登记簿"。

　　如果原共有人办理了变更登记手续，每一个原共有人因此获得了相应房屋的所有权，原房屋共有关系消灭。这种情况下，张某将属于自己的两间房屋卖于他人，就属于合法处分自己财产，根据《物权法》的相关规定，只要该两间房屋与其他房屋不存在相互配套使用、或者分开使用会严重影响其他原共有人利益的，则其他原共有人不再享有优先购买权，张某卖房也就无需征得他们同意。