房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

五、一般房屋买卖中常见的法律问题

15、房屋中介未取得卖房人授权与买房人签的合同无效

生活实例

　　吴某是某房屋中介机构的法定代表人。李某是吴某的好朋友，李某拥有一套闲置的房屋打算出售。于是，房屋所有权人李某委托吴某代为办理房屋买卖事宜，并向吴某出具了授权委托书，同时办理了委托公证。吴某便以房屋中介机构的名义、而不是以自己的名义，“代表”李某同买房人陈某签订了房屋买卖合同。后来，李某反悔，遂起诉至法院，请求确认该房屋买卖合同无效。法院最终以房屋中介机构没有代理权，购房人未尽到注意义务而判决李某胜诉。

关键词解析

　　本案件，事实上很可能是李某背信弃义，看见房价上涨而反悔当初卖房的委托，钻了法律的一个空子而使得吴某处于进退两难的境地。但是，从法律上说，吴某的确有不谨慎之处以至于使自己陷于被动。还有，买房人因为自己的疏忽没有注意到吴某在这方面的法律缺陷签订的房屋买卖合同终归无效。现实生活中，这方面的例子和心态很多，出于信任，出于想当然的考虑而忽视对法律要求的认真遵从，以至于违背法律的要求造成自己行为的无效导致自身利益的损失。

　　本案件主要牵涉到代理的法律问题。根据代理人是否以被代理人的名义为法律行为，现代民法上关于代理概念有广义与狭义之分，广义的代理，是指代理人以被代理人名义或以自己名义代被代理人为民事法律行为，并使所产生的后果直接或间接地归属被代理人承受。狭义的代理，即直接代理，是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义同第三人独立为民事法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的一种法律制度。代理关系的形成包含着被代理人对代理人的信任或代理人与被代理人的特殊身份关系。代理人是否亲自履行代理职责，完成代理事务，与被代理人的利益有重大关系。因此，原则上不得转委托。《民法通则》第68条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人的同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。

　　上述委托合同的双方当事人，分别是李某和吴某，而不是李某和吴某所在的房屋中介机构。吴某根据委托合同，取得买卖房屋的代理权，但是吴某担任法定代表人的该房屋中介机构，并不因此而取得代理权。要取得代理权必须经委托人授权，该房屋中介机构未经委托人授权与他人签订房屋买卖合同的行为，构成无权代理，并且事后又没有获得李某的认可和追认，因此该合同应归无效。

　　买房人陈某在买卖价值巨大的房产时，理应尽到高度的注意义务，但是陈某却把李某给吴某的授权委托书等同于是给吴某任法定代表人的房屋中介机构，没有尽到应尽的注意义务。