房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

三、房屋买卖纠纷的立案和管辖

12、房屋纠纷案件的管辖原则

生活实例

　　曾经有过这样一个案子，原告住B市A区，被告住B市C区。原被告双方于2006年6月25日签订了一份房屋买卖合同，被告将其位于B市B区的房屋以150万元的总价转让给原告，合同签订的当日，原告即向被告支付了5万元人民币的购房定金，被告向原稿出具了定金收条。此后，将近两年的时间内，原告数次催促被告履行交房义务，但被告均置之不理。万般无奈，原告于2008年6月份找到律师，经商量后决定，尽快起诉。律师遂于2008年6月24日前往B区人民法院立案，法院立案厅的接待人员声称，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第18条的规定，你这案子不能适用“专属管辖”的规定，只能到被告住所地人民法院起诉。律师据理力争，立案人员依然坚持不予立案。律师要求其出具不予立案的书面文字，也被拒绝。无奈，律师只有前往被告住所地C区，立案厅接待人员起先主张因为是不动产纠纷案件，应该返回B区去立案。律师把B区法院的意见说明之后被要求写下书面说明文字，然后C区法院予以立案。时过近一个月，C区法院通知代理律师到审判法庭谈案件管辖的问题，律师对此有所准备，最后不出律师所料，法庭认为此案件应该由B区人民法院管辖，决定移送B区法院受理此案。律师追问谁能为耽误这么久的时间负责？如何追究B区法院起初那位坚持不予立案人员的责任？法官没有给予任何回答。

关键词解析

　　后来，律师认真查阅了有关法律规定，发现当初B区法院认为应该适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第十八条不予立案的说法是没有法律依据的。

　　首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条明确规定：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。对不动产案件的管辖问题应该说已经规定的很清楚了，除了一些特殊情况下的涉及不动产的案件不适用专属管辖的规定外不能破坏专属管辖的规定，比如最高人民法院《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》从建设工程施工合同性质出发，对建设工程施工合同纠纷案件的管辖做出了新的规定：建设工程施工合同应当适用特殊地域管辖，即《民事诉讼法》第24条规定的“因合同纠纷提起诉讼，由被告所在地或者合同履行地人民法院管辖”；由此看出，最高人民法院以司法解释方式明确废止了建设工程施工合同的专属管辖。其他很少有明确排除涉及不动产案件适用专属管辖的规定了。

　　再者，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第十八条也只是规定：因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。此条款不能排除涉及房地产案件专属管辖的法律规定的适用。

　　涉及不动产的合同纠纷案件是由不动产所在地法院专属管辖，还是由被告住所地和合同履行地法院管辖，是实践中争议较大的问题。有的主张：涉及不动产的合同纠纷案件适用民事诉讼法第二十四条的规定，由被告住所地和合同履行地法院管辖。而涉及不动产的权属和侵权纠纷案件，由不动产所在地法院管辖。理由是：从我国法律设立地域管辖的目的来看，一是方便诉讼，二是合理利用诉讼资源。但是这些主张毕竟在当下仍然是一种学理上的说法，并没有相应的法律予以支持和肯定。同时各地法院对此类案件的立案没有统一的标准，使得此类案件有时在几个法院之间来回推诿，无形中给当事人增加了诉累，也影响了法院的形象。因此，这一问题应该尽快得到解决。