房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

二、商品房预售法律问题

11、卖方延期交付时的违约金

生活实例

　　2008年8月，安徽省某市人民法院对一起商品房预售合同纠纷做出一审判决，判令被告得利房地产开发有限公司向原告A支付违约金4772.9元。

　　2006年2月16日，原告A与被告得利公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，被告向原告预售其将开发的某小区中的商品房一套，总价款153639元，付款方式为银行按揭或现金，被告应当于2006年10月1日前将房屋经验收合格后交付原告，否则自合同约定的最后交付期限的第二天起自实际交付日止，被告按原告已付房款的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款63639元，余款于2007年2月15日向银行按揭贷款90000元给付。而被告至2007年2月28日才将房屋交付原告。为此原告向法院提起诉讼，要求被告支付违约金。法院经审理认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告逾期交付房屋事实存在，应当按合同约定向原告支付违约金，遂依法做出上述判决。

关键词解析

　　本案例所指出的事项在现实中时有发生，许多购买房屋的人员和一些拆迁范围内的人员经常遇到这样的事，开发商总要找出许多借口不按照原有合同或者协议上约定的违约金的数额支付给相对人，不仅影响了工程的进度而且侵犯了相对人的合法权益。

　　违约金条款是合同双方当事人为了避免合同不履行造成自身利益的损失，在订立合同时候就约定好的如果一方不履行合同或者有违合同履行的适当要求，就要承担相应的给付一定金钱的责任。违约金条款的订立，有补偿一方当事人因合同不能适当履行而造成的损失的意义，同时在笔者看来也有保证合同按要求适当履行的作用。

　　违约金如何计算？如果开发商逾期交楼，既属违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个法院对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过开发商已收楼款总额。从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到开发商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经法院严格审查。

　　还有一种情况，就是开发商在房价上涨时期在即将交付房屋的时候觉得自己当初和购买人签订的合同的价钱太低了，于是不少开发商开始毁约，宁愿支付违约金也不愿意实际履行房屋买卖预售合同，因为违约金的数额远低于毁约带来的好处。实际上，开发商的这种做法也是可以通过法律途径予以纠正的，一是要求继续履行房屋交付的义务，二是根据上述法律规定要求提高违约金的数额。