房屋买卖纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师　副主编:王爱民律师　策划:丁国文律师　撰稿:王爱民律师
2009年6月第1版　32开　平装

二、商品房预售法律问题

10、商品房预售合同转让的法律问题

生活实例

　　原告甲于2000年12月30日起诉被告A公司,甲声称：1998年2月14日,乙与A公司签订了一份商品房预售合同。合同约定：（1）由被告A公司将位于某地的房屋出售给乙，合同金额为622187.58元。（2）A公司应于1998年11月30日将上述房屋建成并正式交付给乙使用。（3）预售后的商品房需要转让的，需要到房屋所在地的管理部门办理转让手续。1998年6月6日，被告A公司开具一份商品房销售专用发票给乙，金额为人民币576619元，同月9日，被告和乙双方还签订了一份补充协议，正式同意将合同中的商品房成交价格由原定的622187.58元改为576619元。2000年8月12日，因乙愿意将诉争房产转让给原告甲，按照双方合同的有关规定，双方办理了有关申请转让的手续，并于2000年11月9日，得到正式批准，从此，该商品房已经转让给原告，原合同中的权利和义务一并转移给原告。由于被告至今未能交付房屋，要求被告支付逾期交房违约金172445元（从1998年11月30日计至2000年12月30日），并承担本案诉讼费用。

　　被告A公司辩称：首先，合同上没有违约责任的规定。再者，之所以把房价由原来的价格降低至576619元，就是因为因故不能如期交付房屋，降低的差价作为赔偿之用。而且，乙转让诉争房屋给原告甲时，甲应该知道房屋未竣工而依然同意接受转让，意味着其同意接受这样一种状况下的房屋。所以，被告愿意继续履行交房义务，但是，不同意原告要求支付违约金的请求。

　　法院经过审理，最终判决驳回原告甲的诉讼请求。

关键词解析

　　商品房预售本身就是一个履行周期长、市场风险大的一种交易行为，而转让商品房预售合同中的权利和义务给他人，无疑又增加了这种风险。如果当事人处理不得当，就会引来一系列的风险责任。建设部发布的《城市房地产转让管理规定》第15条规定，商品房预售按照建设部的《城市商品房预售管理办法》执行。但是《城市商品房预售管理办法》中对商品房预售中的再转让问题没有做出具体的规定。就这个问题，各地的办法是不同的，有的允许无条件转让，有的不允许转让，有的是附条件可以转让。北京市就是允许转让，但是预购人在取得预售人同意的同时还必须经过房地产登记部门批准。最高人民法院1996年第2号文件第29条指出：“商品房预售合同双方当事人，经过有关部门办理了有关手续后，在预售商品房未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效。”

　　本案就属于预售商品房合同转让中的纠纷。首先，原商品房预售合同和转让合同均为合法有效的合同。原合同约定交付房屋的日期是1998年11月30日，双方在合同中没有约定违约金。在我国，商品房交易中的违约金不在法定违约金的范围，因此，作为转让合同的受让人，甲没有主张违约金的权利。本案原告甲，明知原合同规定的交付房屋的日期已过，诉争房屋当时依然处于未竣工状态，却没有与被告重新就交房日期和逾期交房违约金等事项进行协商达成协议，而是在这种状态下自愿与被告办理了合法的转让手续。所以根据《民法通则》的自愿、公平的原则，原告甲的诉讼请求不能得到支持。