房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第二篇 房屋拆迁

第四章 拆迁补偿与安置

23、产权调换

生活实例

　　1995年4月，兴达房地产有限公司与茂华五金装潢公司签订房屋拆迁协议书，双方同意茂华公司以３换１面积比例购置500平方米底层营业房，安置在府前街改建区６号地块。双方还约定了旧房折价款、安置费等内容。

关键词解析

　　生活实例中，兴达公司与茂华公司拆迁协议中约定的按3换1面积比例购置房屋的方式就是产权调换。

　　产权调换是指拆迁人采用产权房屋置换并辅以货币弥补差额的方式对被拆迁人予以补偿。产权调换也是房屋拆迁补偿方式之一，无论房屋作何用途均可采取这种方式。依据《城市房屋拆迁管理条例》第25条：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第24条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。

　　产权调换的特点是以实物换实物，调换后的房屋所有权转移到被拆迁人名下。无论居住用房还是非居住用房均可采取产权调换的方式给予被拆迁人补偿，采用产权调换的方式如拆迁房屋与调换的房屋存在市场评估价值差额的，应予以补齐。

　　需要特别强调的两点：一、拆迁非公益事业单位房屋的附属物不适用采取产权调换的方式，二、被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　与货币补偿相比较，产权调换尽管以实物形式体现，注重的也是房屋的价值。实际上也是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则，所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。