房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第二篇 房屋拆迁

第一章 房屋拆迁当事人

3、被拆迁房屋的承租人

生活实例

　　2007年9月，北京长济律师事务所的王律师接到一位王先生的电话，声称自己是北京某酒店业主，2002年8月，租赁北京市某区林某位于该区的一幢面积为315平方米上下共三层的店面房，双方签订了租赁协议，约定租期7年，并于当年在工商等部门登记作为酒店营业，至2009年8月止。王先生依据租赁合同的约定交纳了房屋租金，并对酒店经行了装饰装潢，所耗费用总计35万元。2006年9月林某的三层店面被列入拆迁范围。因酒店位于拆迁范围，且拆迁相关工作使酒店无法正常经营，王某遂找到拆迁人协商，均未果。2006年10月底，王某所租赁的房屋被强制拆除。该房屋租赁期限未满，拆迁工作对王先生造成了很大经济利益损失。对于这一损失，林某强调拆迁是政府决定的，与其没有关系，认为是不可抗力，房屋拆迁租赁合同当然终止，并且不承担责任。王某同拆迁办公室协商，该拆迁部门工作人员提出补偿只是给被拆迁房屋产权人予以拆迁补偿，承租人的损失应去找房主。王某向王律师寻求帮助，该如何依法维护自己的合法权利？

关键词解析

　　承租人是指与房屋所有人签订租赁协议，向房屋所有人交纳租金，从而取得对出租人房屋占有、使用、收益权利的人。对承租人的权利保护，我国法律有比较完善的规定，如“买卖不破租赁”的债权优先物权的特例。在房屋拆迁中，涉及到租赁房屋的，承租人权利的保护也是必不可少的。

　　关于如何保护拆迁过程中承租人合法权益的问题，《城市房屋拆迁管理条例》有明确的规定，其中第13条第2款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

　　上述规定表明：一是作为承租人，既可以和房主解除租赁关系，也可以要求房主在房屋拆迁后继续履行租赁合同；二是拆迁人在与房主订立拆迁补偿协议时，必须请承租人参加，即这份补偿协议，承租人如果不签字则不生效；三是承租人要求继续履行租赁合同的，拆迁人就必须对被拆迁人进行房屋产权调换，产权调换的房屋仍由原承租人承租，只是必须与被拆迁人即原出租房屋的所有权人重新订立房屋租赁合同。

　　对于承租人的装修费，停产、停业损失及其他损失，承租人可以在签订拆迁补偿协议时一并提出，由拆迁人进行补偿；如果拆迁人拒不补偿，根据《城市房屋拆迁管理条例》第10条关于“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”的规定，承租人可以申请房屋拆迁管理部门进行裁决，对裁决不服的，可以在收到裁决书后３个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　由此可见，本案中拆迁人和被拆迁人林某在拆迁过程中侵犯了承租人王某的合法利益，应当承担责任，对王某进行补偿或安置。王某也可通过向房屋拆迁管理部门申请裁决或向人民法院起诉来维护自己的权益。