房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第二篇 房屋拆迁

第一章 房屋拆迁当事人

2、被拆迁人

生活实例

　　眼看昔日东家因房屋拆迁拿到一百多万补偿款，而自己户口虽在其中却分文未得，老保姆李阿姨一气之下将东家一家四口推上被告席。

　　1972年，从四川来京打工的李阿姨来到位于胡家做保姆。1982年，李将自己的户口迁入胡家，并领取粮油补贴。而就在同一年，李阿姨结束十多年的帮佣工作，搬出房屋另寻雇主。

　　2006年3月，胡某家的房屋被纳入拆迁范围。按当时的户口登记情况，该拆迁房内的户口包括胡某，胡某的女儿、女婿、外孙以及老保姆李阿姨。同年4月，胡某的女婿代表全家与相关单位签订《拆迁补偿安置协议》，获得动迁款项100多万元。此后，胡家按协议搬离拆迁房屋，现该房屋已被拆除。

　　2006年7月，李阿姨一纸诉状递到法院，认为自己属于五名安置对象之一，而胡某的女婿，瞒着自己领取了全部拆迁补偿款。故起诉要求胡家返还其本人份额补偿款28.8万余元。

关键词解析

　　该案中，李阿姨向法院提供的证据，只能证明其户口在该被拆迁房屋内，在该房屋所属街道享受相应的“低保政策”，并不能证明李是被拆迁人。按《拆迁补偿安置协议》，只有被拆迁人才能获得安置款。此外，在实际的安置方案中，由于胡家被拆迁房屋面积较大，在户人口少，动迁单位对胡家进行货币安置时依据的是房屋面积，而非人口，李的户口并没有使胡家获得额外利益，故李阿姨要求获得安置款的诉讼请求没有法律依据。

　　在房屋拆迁活动中，被拆迁人是由房屋所有权因拆迁而受到直接财产损失的人。《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，城市房屋的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。从实际情况来看，被拆迁房屋的所有权人既可以是个人，也可以是单位。所以，个人和单位都可以成为城市房屋的被拆迁人，有所区别的是拆迁人只能是单位而不能是个人。

　　在拆迁实践中，如何认定被拆迁人资格至关重要。通常认为，房屋所有权人以房屋管理部门的产权登记记载的权利人为准。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。所以在实践中，买受人与房屋所有人签订房屋买卖合同并履行支付价款和交付房屋的义务，以及房屋所有人口头或者书面协议赠与他人房屋并交付，但如果没有依法进行产权变更登记，也就是我们常说的没有“过户”，房屋的所有权并不发生变更，原所有人仍是房屋的所有权人。因此，如果所有权人的房屋属于政府房屋拆迁管理部门划定的拆迁范围内，并没有相左的证明，那么房屋所有权人就是被拆迁人。

　　被拆迁房屋如果是共有财产，如家庭居住房屋属于夫妻共有、兄弟姐妹共同继承的房屋、两人合伙共同购买并产权登记为二人的等诸多情况。所有权是一种对世权，存在单一性，共有是所有权的一种特殊形态，是指两个以上的民事主体对同一财产共同享有所有权。共有包括共同共有和按份共有，共同共有是指共有权人对同一不动产或者动产共同享有所有权。按份共有是指共有权人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。但无论何种共有均不影响所有权的单一性原则，共有人视为一个完整所有权的所有权人。共有的房屋被拆迁的，房屋的共有权人都是被拆迁人。共有房屋被拆迁的，共有权人获得拆迁补偿后，依据共有的方式，由共有人内部协商拆迁补偿的分配。拆迁补偿在共有人之间分配达不成一致意见的，可以按照民事争议解决纠纷。

　　由于被拆迁人资格是按照房屋所有权这一标准来认定，现实中存在下列几种情况，房屋所有权人不是很明确，需要区别不同情况对待：

　　1、因析产而引起产权证书标明的房屋的产权不确定时，应当以当事人各方就析产问题订立的书面析产协议为准，各方当事人之间因故未达成书面析产协议的，可以以房地产行政主管机关就析产事宜制作的已经生效的析产调解书或者析产决定书为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书或者裁定书为准，或者以仲裁机构作出的仲裁决定书或者调解书为准；

　　2、因房屋原产权人去世而引起继承事件发生时，应当以被继承人所立遗嘱或者继承人之间的书面继承或者析产协议为准，或者以人民法院已经发生法律效力的调解书、判决书为准；

　　3、因房屋买卖引起原产权变化时，应当以有效的房屋买卖为准，有争议的，应当以人民法院已经发生法律效力的判决书、调解书或者裁定书为准，或者以仲裁机构生效的仲裁决定书、调解书为准；

　　4、对于设定抵押权的房屋，抵押权人如果正在依照《中华人民共和国担保法》的规定办理房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人，如果仍然在抵押协议规定的抵押期间的，应当以抵押人为产权人；

　　5、对于其他引起产权证书的变化而使产权不正确的，依据实际情况予以处理；

　　6、改建、翻建、扩建或者新建的房屋。其翻建、改建、扩建及新建经城市规划管理部门批准的，但有关的原因，产权人没有在法定的期间向有关部门申请登记的，应当以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令有关当事人办理产权登记后依法确认。