房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第五章 集体土地征收补偿、安置

36、宅基地转让

生活实例

　　1997年，王勇得知在城东环城路内有两间房的宅基地欲转让，宅基地已做好了地基，面积有１６８平方米，交通便利。而且，自称是宅基地主人的刘老伯保证在房子建好以后，能协助自己办到房屋产权证。

　　1997年３月，王勇与刘老伯签订宅基地转让协议，协议约定刘老伯将两间宅基地以４万元的价格转让给王勇，刘老伯帮助王勇办完房产证手续。当年７月王勇出资20多万元，在该地基上建造了建筑面积350多平方米的两间三层楼房。房屋建好后，王勇实际给付刘老伯“宅基地转让费”3.6万元， 1999年，王勇将全家户口迁入该村。

　　之后，王勇不断催促刘老伯协助将该房屋的房产证办到自己名下。然而，2007年４月，王勇等来的不是房产证，而是法院送来的应诉通知书。原来是刘老伯的女儿起诉他，要求法院确认王勇建造的房屋所有权归她所有。

关键词解析

　　根据《物权法》和《土地管理法》，宅基地不得擅自转让，本案中王勇非王老伯所在集体经济组织成员，双方所签订的宅基地买卖合同应属无效，当然，房屋所有权证书归王老伯女儿的请求也没有法律根据。

　　《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农村宅基地不得买卖。法律这样规定，是由于宅基地作为农村村民建造个人住宅的集体土地，可以让农民居住权利有所保障，有利于农村长期稳定，和谐发展。如果私人擅自处置宅基地，将受到法律处罚，没收违法所得，限期改正。

　　宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权，即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租。权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。