房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第四章 集体土地征收

34、宅基地使用权问题

生活实例

　　张建于解放初购买位于长安县斗门镇一院落南侧房屋两间居住，并在东段无人使用处扎猪圈、推放柴草。1971年8月，斗门工商所以房屋被私改为由，持房屋产权证要求张建退出其所占用东段的地皮。双方当时达成协议，并建成界墙。1985年在此地皮上翻建为三间平板房。1994年工商局将原地皮办理了国有土地使用证。1997年11月长安县人民政府依据第三人王慧持1968年3月购买该院落的房屋及附带地皮契约，给王慧办理了国有土地使用证。王慧持此土地使用证，于1998年5月向长安县人民法院提出民事诉讼，要求长安县工商局与张建退还其宅基地，拆除地面附着物。法院审理后认为，王慧诉争之地，因长安县人民政府对此于1994、1997先后签发两个土地使用证，分别确权归长安县斗门镇工商所及王慧使用，该地出现两个使用证，属土地使用权争议问题，遂裁定驳回上诉。1998年6月长安县人民政府注销原发给斗门工商所的国有土地使用证。王慧又于同年8月向长安县人民法院提起民事诉讼，要求张建排除妨碍。长安县法院认为王慧持有政府验发的土地使用证，使用权合法，应予支持。张建虽对争议地皮使用多年，但无合法手续，且1971年张建与斗门工商所已明确了界畔，原空地皮归工商所，应属国有土地，故判决张建在判决生效后一个月内拆除占用王慧东段宅基地上的所有建筑物和附着物，土地归王慧使用。

关键词解析

　　本案是一起因宅基地使用权纠纷而引起的行政诉讼案。

　　宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权，即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租。

　　宅基地使用权的特征：
　 1、主体的限定性，即仅限于本集体经济组织内部成员。
　 2、客体仅限于农民集体所有的土地。
　 3、宅基地使用权的用途特定。

　　宅基地使用权人具有以下权利：①在宅基地上建造房屋及其他附着物的权利；②在宅基地空闲处建造其他建筑物、附着物或种植竹木；③宅基地使用权的有限处分权。

　　宅基地使用权人的义务：①按照批准的用途使用宅基地的义务；②按照批准的面积建造房屋的义务；③服从规划的义务；④行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务。

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《物权法》规定宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

　　宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地；权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。

　　转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。