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房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编:朱寿全主任律师 副主编:王爱民律师 策划:丁国文律师
撰稿:王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版 32开 平装

第一篇 土地征收

第四章 集体土地征收

25、集体土地征收

生活实例
  1994年6月,经某市体改委批准,该市某村委和原市青工包装用品公司30名职工合股基金会发起了组建股份制企业法人建新装饰材料公司。该16亩土地系非耕地,已经土地管理部门审批同意建设使用,但村委以土地使用权出资认股,并未办理土地权属变更手续,也未办理集体土地征用手续。1995年3月,建新公司股东大会和董事会讨论决定,同意村委撤回其原以16亩土地使用权作为股份的法人股,土地使用权重新评估计价,由建新公司认股。后由于建新公司未履行决议,村委会诉至法院,请求收回16亩土地并清理地面建筑物,建新公司付清1995年土地使用费。法院审理认为,根据国家有关土地管理的政策法律规定,集体经济组织不能自行出让集体所有土地。该案中,村委以集体所有土地的使用权作价入股,违反了有关政策法律规定,其入股行为无效,撤股行为也无效。建新公司未合法取得土地使用权,16亩土地应该返还村委,地上建筑物、附着物应随土地使用权转移,村委折价赔偿建新公司建筑物、附着物的经济损失。
关键词解析
  本案中,村委的16亩土地虽经土地管理部门审批同意建设使用,但该集体所有的土地尚未被征收为国有土地,村委便作为出让方以投资入股的形式自行出让给建新公司,其行为违反了有关法律法规规定,因此是无效的。

  集体土地征收是指国家为公共利益的需要,通过法定程序,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。我国对农村集体土地的征收从形式上看经历了两个阶段,即从单一的“征用”阶段到“征收”与“征用”并用阶段。在以往的法律法规中,一般均将“征地”统称为“征用”。2004年《宪法修正案》,将《宪法》第10条第3款“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”修改为“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”此后修改的《土地管理法》和新颁布的《物权法》均同时使用了“征收”和“征用”两个概念。

  “征收”是指为了公共利益的需要,国家将集体土地强制性征归国有;“征用”是指为了公共利益需要而强制性地使用集体的土地。征收主要是所有权的改变,征收后的土地即为国家所有;征用只是使用权的改变,是在特殊或紧急情况下,国家对集体土地的一种强制性的临时使用,并不改变土地所有权性质。

  集体土地征收一般具有三个明显的特点:一是具有一定的强制性,征地是国家的特有行为,被征地单位需服从国家的需要,保证被征地农民的生活水平不因征用土地而降低;二是要妥善安置被征地单位人员的生产和生活,用地单位向被征地单位,给予经济补偿;三是被征收后的土地所有权发生转移,即集体所有的土地变为国家所有的土地。

法眼点睛
  使用国有土地进行建设不存在土地征收问题,而使用农民集体所有的土地必须进行依法征收,转化为国有土地,然后才能进行建设。《土地管理法》第44条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”

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