房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第三章 国有土地使用权收回补偿

20、征收土地使用权价格

生活实例

　　1999年5月，福建A县新飞兽药厂将位于该县腾飞工业开发区河田鸡开发有限公司右侧所拥有使用权的土地及建筑物转让给河田鸡开发有限公司，转让价计人民币28．80万元。A县人民政府也分别于1999年7月与2000年9月向河田鸡开发有限公司核发了国有土地使用证。2004年，A县国土资源局委托某不动产评估咨询有限公司对河田鸡开发有限公司的围墙及值班室重置成本价格进行评估，经评估，价格为91438元。A县国土资源局作出《关于依法收回河田鸡开发有限公司出让国有土地使用权的意见》，向A县人民政府建议依法收回河田鸡开发有限公司的9 739平方米的出让国有土地使用权，并对该公司给予合理补偿。同年3月，A县人民政府作出收回决定，并对河田鸡开发有限公司给予补偿土地使用出让金10万元和围墙、值班室建设费91438元，并于同日将该决定送达给河田鸡开发有限公司。

关键词解析

　　国有土地使用权被收回时，国家依法给予权利人以补偿，而确定国有土地使用权的补偿标准尤为重要。由于国有土地收回的情况多种多样，补偿方式和价格标准也不尽相同。

　　一般而言，对于划拨用地，依照被收购前土地的位置、用途、面积等经评估后，扣除应缴纳的土地使用权出让金部分后进行补偿；对于出让土地，依照被收购前土地位置、用途、面积等经评估后，按该宗地剩余使用年限的价格进行补偿。对上述两种土地上的建筑物、构筑物及其他设施，由评估机构进行评估后进行补偿。

　　收购农村集体经济组织全部“农转非”后剩余的国有土地，按该区域征地的区片地价进行补偿。

　　因实施城市规划和土地利用总体规划收购的土地，按收购前土地的位置、用途、面积等经评估后进行补偿，地上的建筑物、构筑物及其他设施经评估后进行补偿。需收购的土地属划拨土地使用权的，在补偿时，其补偿标准为：土地评估价格减去应缴纳的土地出让金；属出让土地的按剩余使用年限的土地价格进行补偿。

　　在按上述原则对征收的国有土地评估作价时，还应注意以下几点：

　 1、因单位迁移、搬迁等原因停止使用原划拨土地需要收回的，按用地单位原征用土地的价格进行补偿，原征用土地价格难以确定的，按现行征收土地价格进行补偿，地上的建筑物、构筑物及其他设施经评估后进行补偿。

　 2、出让国有土地使用权届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但未获批准的，收回的土地使用权不予补偿，对地上的建筑物、构筑物及其他附着物应给予相应补偿。

　 3、以出让方式取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要提前收回时，应按照土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

　 4、收回闲置2年以上的土地和供地后2年未开发建设的土地，按用地单位取得土地成本加2年银行存款利息进行补偿。经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等土地和单位撤销停止使用的土地收回时，不予补偿。