房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第二章 国有土地使用权收回

17、涉及到地役权的情形

生活实例

　　深圳顺风房地产公司从他人手中购得土地一块，以“观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此深圳顺风房地产公司每年向乙支付10万元作为补偿。

　　协议签订一年后学校迁址，将学校土地和房屋全部转让给深圳德川房地产公司，乙未向深圳德川房地产公司提及其与深圳顺风房地产公司之间的协议约定。后该地被依法征收并开发为海边旅游度假区。深圳顺风房地产公司要求深圳德川房地产公司给予补偿。

关键词解析

　　本案涉及地役权的问题，因为设定的地役权没有登记，不具备对抗第三人的效力，所以，顺风房地产公司不能要求德川房地产公司给予补偿，但可向学校主张违约责任。

　　地役权是指需役地人享有的通过和供地人约定使用供地人的土地以为其利益，并为此支付供地人一定的报酬的权利。需役地人和供地人之间成立的关系系合同关系，基于该合同双方创设了地役权，应该受国家法律的保护。

　　地役权是物权，具有物权的特性，即物权的绝对性，可以对抗其他任何人的侵害而保有自身的效力。依据《物权法》第158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”地役权是供役地人和需役地人之间的协议，国家并不补偿需役权人的损失，而是由土地使用权人赔偿需役地人的损失。因为国家虽然负有不得侵犯需役地人的地役权的义务，但是这种义务是有前提的，即国家不以公共利益的损失为代价保护需役地人的地役权，因公共利益的需要而征收该土地使用权时，国家实行土地征收。只是这种土地征收应依据法律规定执行。另外涉及到谁为补偿需役地人的损失的主体时，因为地役合同具有相对性，所以只能由供地人补偿。当然，在国家为供地人的前提下，国家和需役地人之间成立用地合同关系，国家为了公共利益的需要而进行的建设需要用地的，应补偿用地人的损失。

　　《物权法》第121条"因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿"。该条款对用益物权的补偿做出了明确规定，即当用益物权消灭或者影响用益物权行使的，依照《物权法》第42条"征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益"，及第44条的规定给予用益物权人适当补偿。