房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第二章 国有土地使用权收回

16、涉及抵押的情形

生活实例

　　甲企业为国有企业，以其厂房和其附着的范围内的国有土地使用权为抵押物，向银行借款，后该厂房和其附着范围内的土地被国家征用，土地部门将其公开拍卖，乙公司支付对价取得房屋所有权和其附着范围内的国有土地的使用权，并对该土地进行了商品房开发，当甲企业的还款期限到期时，甲企业无力还款，银行将债务人（抵押人）甲企业和买受人乙公司诉至法院。

关键词解析

　　本案引出的问题是：1、土地部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，可否征用该不动产？2、抵押权人在上述情况下的利益如何实现？

　　我国物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；……”可见，根据物权法和担保法的规定和立法精神，国家有关部门作为第三人在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下，为了社会公共利益的需要，是可以对该不动产进行征用的，当然应该进行必要的、合理的补偿。按担保法解释第80条的规定，抵押物物被征用，抵押权人可就补偿金受偿。这也表明，我国法律并不禁止国家有关部门在明知国有企业的不动产已经抵押的情况下对该不动产进行征用，因为这也有利于物的流转和物的用途的发挥，而且一般情况下，也不会有损债权人（抵押权人）基于担保物权所享有的利益。

　　由于作为抵押物的不动产已被国家征用并出让，只要买受人取得该不动产时处于善意且支付了对价，买受人就可以取得该不动产的物权，而物权是一种绝对权，具有排他性，可以排除包括该抵押不动产的抵押权人在内的非法干涉，故而作为抵押权人，只能要求债务人还债，并针对该已抵押不动产被处分后所获得的补偿金主张优先受偿。也就是说，上例中，银行只能只能要求债务人还债，并针对该已抵押不动产被处分后所获得的补偿金主张优先受偿（即使债务人与抵押人不一致时，即债务人不是用自己的不动产而是用第三人的不动产作抵押，结果也是如此），而不能起诉买受人，因为买受人与债务人之间并不存在人保方式或物保方式的担保关系，买受人作为被告的主体不适格。

　　如果在抵押权设定期间，国家出于公共利益的需要，依法要收回该国有土地使用权的，应依法保护抵押权人的抵押权。国家保护抵押权人的抵押权，但是不会停止土地征收行为。具体在实行的过程中，土地管理部门应先通过土地公告，告知抵押权人及时进行权利登记。土地管理部门根据抵押权人的权利登记以及土地管理部门的资料和调查做出给予抵押权人补偿。一般而言，这种补偿是通过货币或置换土地使用权的方式进行。