房屋拆迁纠纷 律师在线答疑

主编：朱寿全主任律师　副主编：王爱民律师　策划：丁国文律师
撰稿：王大治律师 禹汉军 朱寿全律师
2009年6月第1版　32开　平装

第一篇 土地征收

第二章 国有土地使用权收回

15、土地使用人无土地使用权证

生活实例

　　1969年祖母去世后留下的祖宅位于昆明市护国路头道巷。1983年换产权证后，祖宅所有人登记为胡某等六人共有。1989年2月，昆明市土地管理局进行土地使用权登记审核，确定房产登记人拥有土地使用权，出具了相关材料。但是房产共有人都没能领取到土地使用证。1992年10月，昆明市政府土地房屋开发办公室把该片区作为城市土地使用制度的改革试点。为促进改革试点工作顺利进行，1993年经盘龙区政府批准"注销、收回该片区用户的国有土地使用权"。1998年11月，昆明市政府将该片区的土地使用权证，颁发给了昆明市房屋开发总公司。2004年11月，昆明远建房地产开发有限公司取得了该片区土地使用权证，对头道巷进行拆迁。在这个过程中，当地政府没有对土地进行征收，而是直接把该土地使用权出让给了开发商。2007年1月，胡某等6人向法院提起诉讼，将昆明市政府、昆明市国土资源局盘龙分局、盘龙区政府告上法庭，要求确认行政机关收费不发土地使用证的行为违法；确认行政机关重复向第三人颁发土地使用证的行为违法。

关键词解析

　　我国部分地区，由于历史、政策或其他原因，城市部分房屋在没有取得土地使用权的基础上建造，形成了事实上的无权使用。其中具有代表性的是单位自建住房，单位房屋占有者只是事实上对房屋形成占有的关系。这些房屋之所以能够建造，主要原因是国家在计划经济时期通过土地划拨的形式把土地划拨给用地单位，由用地单位在该土地上建造住房，用于本单位职工居住。这种房屋带有福利性质，是职工单位的福利房产。居住该建筑住房的使用人大多数都没有办理房产登记。

　　土地划拨具有无偿性。土地使用权人既然没有向国家支付土地使用费用，在国家根据公共利益的需要收回土地时，就无需向土地使用权人支付补偿费。国家支付土地补偿费的前提是土地使用权人取得土地时支付了土地使用费，在国家因为公共利益的需要征收土地时，国家才给予返还。当然，用地人基于土地划拨取得土地使用权，已经在该土地上建筑房屋，其对房屋理应享有所有权，房屋的物权受法律保护。

　　国家征用划拨的土地时，在征收土地范围内的房产，房屋权利占有人能取得房屋拆迁赔偿，但是不能取得土地使用权的赔偿。由于其他原因，用地人在国有土地上建造房屋，只要没有采取有偿取得土地使用权的方式取得国有土地使用权，对房屋所占有的土地都不能因国家征收行为而取得土地使用权的赔偿。