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二手房篇

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前 言

  北京长济律师事务所资深房地产律师在二手房交易方面的精深专业法律知识和丰富的二手房代理业务实践,搏得众多客户的一致信赖,在北京二手房楼市享有相当的信誉和知名度。

  北京长济律师事务所房地产律师在房地产业务领域业绩突出:担任多家房地产公司法律顾问,如国际俱乐部有限公司、城建六建设有限公司、中水广场、锦丰房地产开发有限公司、盛丰房地产开发有限公司、通达房地产开发建设总公司、陶然建筑有限公司、恒泰轩房地产咨询有限公司、燕厦物业管理中心、风格装饰工程有限责任公司、蓝剑天亭建筑工程有限责任公司、成宏物业管理有限责任公司等;代理数十件房地产纠纷案件,全部胜诉或调解结案,如购房者与都会华庭认购协议书纠纷案、十八位业主与新华联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷(绿化)案、十九位业主与金马四方房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷(供水)案等。

  二手房法律服务典型项目:1)为中国移动购买海兴大厦办公大楼提供法律服务。该项目情况复杂,标的金额3.5亿。 2)为上海驻京办事处购买丰侨公寓提供法律服务。该项目涉及标的金额0.12亿。 3)为京丰热电有限公司购买提供法律服务。该项目涉及标的金额0.8亿。

  上述具体业务包括:代理客户就卖方售楼主体资格、产权抵押等重大情况开展尽职调查,并做出购房风险评估及判断;与卖方进行技术和商务谈判,并就有关法律问题进行协商;审查、拟定商品房买卖合同及其它相关法律文件;提供相关政策、法律咨询等。

  基于上述实践,北京长济律师事务所房地产律师在房地产业务领域的理论探讨也有相当的建树:在中央电视台二套节目等多家媒体上,由本所主任律师及其他律师以接受记者采访,或作为嘉宾以谈话方式,对房地产相关问题发表观点;本所主任律师接受上海东方卫视《律师视点》节目记者邀请,为《律师视点》节目进行点评;本所主任律师及其他律师作为《北京青年报》“广厦时代”、《新京报》“黄金楼市”、《建筑报》、《世界家苑》“购房一点通”的专栏律师发表房地产专业文章,或解答咨询。


  中国移动旗下的中京通信服务中心(中京)与北京城建集团下属的北京城建兴华地产有限公司就中京购买海兴大厦办公大楼项目签约,并在海兴大厦举行了签约仪式。中国移动和城建集团的有关领导出席了签约仪式。 该项目涉及金额约3.5亿,整个谈判历时13个月,由北京长济律师事务所朱寿全主任律师、舒梅律师从该项目调查、谈判、制作有关法律文件到最后签约全程跟踪并代理,尽职尽责地为客户避免了有关法律风险,实现了最大利益。长济律师事务所提供的优质法律服务得到了中国移动领导们的一致认可和好评。

  长济律师事务所朱寿全主任律师(后排左5)在签约仪式上与签约各方领导们合影留念。


  在京城风起云涌的房地产市场中, 二手房有着它独特的魅力,如地处成熟社区,离市区近,交通方便,价格相对低廉,容易出租产生回报,所以很多消费者和投资者都选择了二手房。但是,二手房一般都是个人之间的交易,且素不相识,加之某些房地产中介公司操作不规范,一旦发生纠纷又推诿责任,致使购房者利益受损。相对于个人与开发商之间的一手房交易,二手房交易具有程序更复杂,交易难度更大等缺陷。

  目前,进入二手房交易流通市场的房源比较复杂,包括二手商品房、二手经济适用房、已购公有住房、私房等多种类型,而相关的法律、法规、政策性文件数量庞大,这对于购买二手房的广大购房者来说,真是“一头雾水”。房改后出现的已购公有住房,产权状况非常复杂,作为二手房上市交易时极易产生纠纷, 这已经成为二手房交易中的瓶颈问题。

  因此,二手房交易是极其烦琐的。买一套二手房产往往耗去购房者几个月的精力及大半生的积蓄,因而这种消费应该是一种理性消费。但是,面对眼花缭乱的二手房市场,面对二手房中介和贷款银行,二手房购买者无疑处于弱势地位。在这种情况下,越来越多的二手房购买者意识到,只有运用法律知识和法律手段,才能在二手房买卖中避免被动,规避、化解风险,切实维护好自己的合法权益。

  本手册本着为二手房购买者服务的宗旨,立足我国现行房地产法律、法规和北京市有关地方性法规,希望能帮助您买到称心二手房。

  本手册虽经精心制作,但由于房地产二手房法律事务纷繁复杂,难免有未尽事宜。请您谅解的同时,建议您在购买二手房时聘请一位房地产专业律师代理购房,就所购二手房的实际情况与房地产律师商讨后再办理二手房交易手续。

导读篇
二手房交易的现状分析与未来展望
二手房交易现状与利弊分析
二手房交易未来展望

解读法规篇
二手房法规解读:
解读二手房交易税费法规
二手房交易须缴5种税
二手房交易缴纳税费详解
二手房转让征个税细则
二手房交易最低计税价
出售二手房两种情况免个人所得税
六类二手房交易享受税收优惠
二手经济适用房交易详解
二手房交易“避税高招”有风险

解读《〈北京市已购公有住房上市出售实施办法〉补充通知》
上市证明提供渠道增加
供暖、物业管理费的承担
按成本价购买的已购公房可以赠与他人
经济适用房上市出售不得低于政府限价
央产权脱离隶属关系的房屋有了自主权
已购公房上市出售收入全归个人所有
补交土地出让金大大降低

律师忠告篇
进入二手房交易市场 律师给您的建议
慎重审查二手房买卖合同的每一个细节
选择正规的二手房中介机构
在签约前弄清标的房屋的各方面情况,尤其是产权情况
及时缴纳相关的税费
注意房款交割的过程
六大对策规避卖房反悔
聘请有经验的房地产律师代理购买二手房

交易手续篇
二手房交易手续
二手房交易中的税费
二手房买卖问答

细说贷款篇
购买二手房也可以申请个人购置住房贷款
个人购置住房贷款的概述
商业贷款和公积金贷款的区别
个人二手房商业性贷款业务流程
购买二手房也可以使用公积金

·等额本息贷款速算器
·等额本金贷款速算器
·住房公积金贷款速算器
·提前还贷速算器
·公积金贷款和商业贷款利率

二手房贷款所需资料、收费标准及保险费率
·北京银行、深圳发展银行贷款政策
·按揭贷款、转按揭贷款、不指定楼盘(尾盘)贷款、拍卖房贷款所需资料
·二手房按揭贷款、转按揭贷款、不指定楼盘贷款收费标准
·抵押商品住房保险费率

二手房案例
※ 违规中介先告状 败诉不服还上诉 长济律师讨公道 法院审判创先河
法院首次宣判:中介公司二手房交易非法赚差价无效

预告登记可防一房二卖
私下买卖经济适用房无效
二手房市场交易呼唤诚实信用
二手房交易通过“赠与”避税 律师称不要因小失大
以一则案例谈二手房中的购房陷阱
某女士诉“中大恒基”双倍返还定金房产纠纷案

二手房法规
·国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知
·北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知
·北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会 关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告
·关于促进房地产市场健康发展的若干意见
·关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知
·关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
·关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知
·转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
·关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知
·关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知
·关于调整二手房交易计税价格的通知
·关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知
·关于加强个人销售已购住房税收管理若干问题的通知
·关于加强房地产税收管理的通知
·关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知
·关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知
·中央在京单位已购公房上市出售管理办法
·北京市已购公有住房上市出售实施办法
·关于执行北京市已购公有住房上市出售实施办法有关问题的补充通知
·关于执行北京市已购公有住房上市出售实施办法中土地出让金收征有关问题的补充通知
·城市房屋权属登记管理办法
·北京市城市房地产转让管理办法
·城市房地产转让管理规定
·已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法
·住房公积金管理条例

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