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 律师业务指引

 

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房屋租赁

律师办理房屋租赁业务指引

第一章 一般规定
  1-1 目的和依据
  租赁是房屋所有权人实现房屋增值的重要方法。特别是产权商铺、产权酒店等商业模式的兴起,租赁这一法律行为越来越多的被房屋无所有者和使用者利用。为依法维护出租人、承租人和有关第三人的合法权益,依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定,提供房屋租赁业务指引。
  1-2 定义
  本指引商品房租赁是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,由承租人向出租人支付租金的行为。
  1-3 适用范围
  公有房屋租赁、城镇廉租住房、旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租不适用本操作指引。
第二章 出租人与出租房屋
  2-1 出租人
  出租人应当是拥有房屋所有权的个人、法人、其他组织以及依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。
  2-2 可以出租的房屋
  出租的房屋应当具备下列条件之一
  (一)出租房屋的所有权应当已进行依法登记并已取得房屋所有权证。
  (二)已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋,有下列之一权属证明的也可出租:
  (1) 集体土地上的居住房屋,持有《宅基地使用证》;非居住房屋,持有用地批文和批准建房文件;
  (2) 单位或者个人购买的商品房,持有商品房预售合同或者商品房买卖合同,以及付款凭证;
  (3) 单位建造的房屋(除房地产开发企业建造的商品房外),持有土地使用权依法登记的房地产权证(土地使用权证)或者建设用地批准书以及建设工程规划许可证、竣工验收合格证明;
  (4) 单位建造的构筑物、地下建筑物,持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明;
  (5) 单位建造的临时建筑,持有临时使用土地批准文件、临时建设工程规划许可证和临时建设工程施工许可证。
  (三)依法取得商品房预售许可证明的房地产开发企业的在建商品房。
  2-3 房屋共有人和共有房屋出租
  为两个或两个以上的人共有的房屋需要出租的,应当具有其他共有人同意出租的书面证明。
  2-4 同意出租证明应当明确表示同意房屋出租、授权其中一人或数人签订房屋租赁合同,并愿意受租赁合同的约束。
  各所有权人也可以通过在租赁合同文本上共同签字的方式表示同意出租。
  2-5 有下列情形之一的房屋不得出租:
  (1) 未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的;
  (2) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
  (3) 共有的房屋,未经全体共有人书面同意的;
  (4) 权属有争议的;
  (5) 属于违法建筑的;
  (6) 不符合安全标准的,被鉴定为危险房屋的;
  (7) 已抵押,未经抵押权人同意的;
  (8) 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
  (9) 改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;
  (10) 法律、法规规定不得出租的其他情形。
  2-6 律师办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查:
  (一)审核出租人是否具有出租资格:
  (1) 出租人是否与出租房屋权证上的名称一致;
  (2) 共有房屋出租的,是否有其他共有人同意出租的证明;
  (3) 委托出租的,房屋所有人是否与出租房屋所有权权证上的名称一致,受托人与房屋所有人是否有委托出租合同;
  (4) 代理出租的,房屋所有人(委托人)是否与出租房屋权证上的名称一致,代理人是否有房屋所有人的委托代理出租的授权证明;
  (二)审核房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形。
  (三)对前两项内容进行尽职调查,核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致。
第三章 租赁合同
  3-1 确认出租人、承租人的主体身份
  在出租人和出租房屋符合资格与条件后,签署租赁合同前,律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份:
  个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证;企业、其他组织审核登记注册证明、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明,若是境外企业、其他组织,前述证明还应经公正或认证。
  3-2 委托出租
  委托他人出租房屋的,房屋所有人应当出具授权委托书,并与受托人签订房屋出租委托合同。
  3-3 代理出租
  代理人代理出租,应当向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授权证明,代收租金的,应当由相关的委托文件。
  3-4 租赁合同
  律师应当提示租赁当事人可使用租赁合同示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容,自拟合同应具备以下主要内容
  (1)租赁当事人的姓名或者名称、住所;
  (2)房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况;
  (3)房屋用途;
  (4)房屋交付日期;
  (5)租赁期限;
  (6)租金数额、支付方式和期限;
  (7)房屋使用要求和维修责任;
  (8)房屋返还时的状态;
  (9)转租的约定;
  (10)变更和解除合同的条件;
  (11)违约责任;
  (12)争议的解决方式;
  (13)租赁当事人约定的其他内容。
  3-5 律师应当审查租赁合同关键条款
  (1)审查租赁面积的计算方法、调查核实其是否和房地产权证上登记面积或法定检测部门检测面积一致。
  (2)审查房屋交付时的状况,特别是附属设施和设备状况是否具体明确及能否拆除、改建或增设和租赁期满交还时的要求。
  (3)审查租赁合同约定的房屋用途是否和政府批准的规划用途一致。若不一致,须由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准。
  (4)房屋租赁期限不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限及不得超过二十年,审查租赁合同有无违反此规定。
  (5)审查和明确租金和有关费用的范围,租金是否包含管理费、空调水电费等;审查租赁保证金约定是否合理及租赁期满后租赁保证金的处理。
  (6)若出租人同意承租人对房屋进行装修,要注意审查装修的有关约定:装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、 装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等。
  (7)维修责任:若当事人没有另外约定,出租房屋的养护、自然或第三人造成的损坏或故障,其维修责任在于出租人;若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障,则承租人须承担维修责任或维修费用。
  (8)若是经营性房屋租赁,律师要合理提示当事人是否投保公众责任险或第三者责任险。
第四章 房屋租赁合同登记备案
  4-1 未登记不得对抗第三人
  律师应特别提示承租人,其房屋租赁合同未经房地产登记机构登记备案,不得对抗第三人,其优先继续承租权、优先购买权、买卖不破租赁权等都无法得到完全保护。
  4-2 登记应提交的材料
  租赁当事人在签订租赁合同后的15日内应持下列材料办理登记备案手续:
  (1)《北京市房地产登记申请书》(原件);
  (2)当事人身份证明或单位营业执照(原件及复印件);
  (3)委托书(原件)及代理人身份证明(原件及复印件);房地产权利人为自然人的,委托书需公证:a、在香港申办的公正文书须经中国法律服务(香港)有限公司加章转递确认; b、台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书须经北京市公证员协会核对,并出具确认当事人的正本与海基会寄送的副本核对一致的证明;c、在境外的中国公民、华侨、外籍华人、外国人提供的公证文书须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。
  (4)房屋租赁合同,包括房屋出租转租、承租权转让或交换、预租合同等(原件);
  (5)向外来人员出租房屋的,还应提交房屋租赁治安管理证件(复印件);
  (6)房地产权证、其他权属证明(原件)。
  4-3 租赁合同登记备案证明和费用
  符合条件和规定的,房地产登记机构自受理登记申请后即时将相关事项记载于房地产登记册,并即时向当事人出具登记备案证明。
  租赁合同登记备案的费用目前为每件50元。
  4-4 律师代办租赁登记备案
  律师代办租赁登记备案手续,要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。律师要认真审核上述材料是否齐全、真实,并在租赁合同签署后15日内及时办理。律师对原件要妥善保管,办理完毕要及时归还当事人,以免丢失承担责任。
第五章 商品房预租
  5-1 商品房预租定义
  商品房预租是指房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前,在符合地方法规或有关政府部门规范性文件要求的情况下,与承租人签订商品房租赁预约协议,并向承租人收取一定数额的预收款的行为。
  5-2 预租的出租人的限定
  律师应合理提示委托人,预租的出租人必须为房地产开发企业,而不能为个人或其他单位。
  5-3 预租的条件
  房地产开发企业预租商品房的基本前提条件是应当符合商品房预售的条件,并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。
  5-4 预租合同的特别内容
  在合同内容上,预租商品房合同除了应具备一般房屋租赁合同的基本内容外,还应当载明下列内容:(1)预租房屋的交付使用日期;(2)预付款的金额、支付期限;(3)其他有关预租事项。 其中交付使用日期应在商品房竣工并取得房地产权证后;
  5-5 预租合同的登记备案
  在登记备案上,双方当事人签订预租合同后,在15日内持预租合同和有关材料办理预租合同登记备案(此登记备案应为预告登记性质),签署预租商品房使用交接书后再办理登记备案,领取租赁合同登记备案证明;
  5-6 预租与预售的冲突
  律师应合理提示委托人预租存在的限制情况,即房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租;商品房预购人不得将预购的商品房预租:商品房未经初始登记、取得房地产权证前,承租人不得将预租的商品房转租、房屋承租权转让或者承租权交换。
第六章 商品房先租后售
  6-1 先租后售的定义
  商品房(含存量房屋)先租后售是指房地产开发经营企业投资建造、并已取得《房地产权证》的商品房及房屋所有权人拥有的存量产权房屋,采取先出租给承租人使用,再根据合同约定出售给该承租人的一种交易行为。
  6-2 先租后售登记备案的问题
  律师应合理提示委托人商品房先租后售合同目前在登记备案上存在政策不明朗的情况,但可以租赁合同名义登记备案,在租赁合同中双方平等自愿对先租后售的有关事宜作出约定。
  6-3 先租后售房屋的限定
  先租后售的房屋应是房地产开发经营企业投资建造并已取得《房地产权证》的商品房或房屋所有权人拥有的存量产权房屋。
  6-4 律师要注意审查先租后售的租赁合同中是否具备如下特别约定:
  (1) 买卖该房屋的时限、价格;
  (2) 约定的买卖价格与实际成交时支付价款的计算方式;
  (3) 出租人解除与承租人购房约定的条件;
  (4) 在合同约定的有效期限内,出租房屋需设定抵押的,房屋业主应当事先取得承租人书面同意;
  (5) 在租赁期间,未经承租人书面同意放弃购房权利的,房屋业主不得将该房屋另行出售给他人;未征得房屋业主的书面同意,承租人不得将该房屋先租后售的权利转让他人;
  (6) 承租人要购买该物业,必须在租赁期限届满前与房屋业主签订商品房出售合同,并在出售合同中载明出售前承租人已租赁的时间、缴付的租金、该房屋出租时约定的买卖价和实际成交时支付价款的计算等内容。
  (7) 按以前先租后售的操作,在出售合同登记时,需提交承租人已交付租金的发票、房屋业主出租该房屋的纳税凭证。因此,要约定房屋业主取得租金收入应开具租金发票并按规定纳税,以维护双方可能会得到的合法权益或免除的义务。
第七章 商品房售后包租
  7-1 售后包租的定义
  售后包租,按建设部《商品房销售管理办法》界定,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
  7-2 售后包租登记备案的问题
  律师应合理提示委托人售后包租目前是存在限制的,其合同在登记备案上也存在政策不明朗的情况,有可能无法获得登记备案。
  7-3 售后包租的限制
  律师应合理提示当事人售后包租的房屋必须是已竣工的商品房,未竣工的商品房不得售后包租或变相售后包租。
  7-4 律师审核售后包租合同中应注意的特别事项是:
  (1) 所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润,且应有相应的担保,以免涉嫌非法融资。
  (2) 该房屋买卖价格、包租期间的租金回报或价格折减金额、出租与转租的约定、包租年限以及售后包租有关双方的权利、义务等内容应具体明确;
  (3) 代理出租的,包租人未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的该房屋再转包租;包租人与承租人签订租赁合同的租赁期限不得超过包租合同约定的终止日期。
第八章 房屋转租、房屋承租权转让或交换
  8-1 房屋转租的定义
  房屋转租,是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。
  8-2 律师要合理提示伪托人有下列情形之一的房屋不得转租:
  (1)承租人拖欠租金的;
  (2)承租人在承租房屋内擅自搭建的;
  (3)预租的商品房。
  8-3 转租的前提条件
  律师办理房屋转租业务,首先要审查房屋租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人转租房屋应当征得出租人书面同意。
  8-4 转租合同与租赁合同的关系
  律师要提示委托人,房屋转租期间,租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;租赁合同解除的,转租合同随之解除。
  8-5 转租期限的限制
  在转租期限上,律师要注意转租合同的终止日期不得超过租赁合同规定的终止日期,除非出租人与转租双方另有协商约定。
  8-6 除非出租人与转租当事人另有约定,房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同。
  8-7、房屋转租合同的登记备案
  转租双方当事人应在签订房屋转租合同后15日内持下列材料向房地产登记机构办理房屋转租合同的登记备案,领取转租合同登记备案证明:
  (1)出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同;
  (2)租赁合同的登记备案证明;
  (3)转租合同;
  (4)转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。
  8-8 房屋承租权转让或交换的定义
  房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代原承租人的地位,继续履行房屋租赁合同的行为。
  房屋承租权交换是指在房屋租赁期间,承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用,并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。
  8-9 房屋承租权转让或交换的条件
  律师要提示当事人,房屋承租权转让或者交换,承租人须征得出租人的书面同意。
  8-10 房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序是:
  (一)承租人事先征得出租人的书面同意;
  (二)承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签?quot;房屋承租权转让合同"或者"房屋承租权交换合同";
  (三)出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订"租赁主体变更合同",变更房屋承租人,继续履行原租赁合同。
  (四)双方当事人在"租赁主体变更合同"签订后的15日内,应当持下列材料向原租赁合同登记备案的房地产登记机构办理合同的变更登记备案,领取登记备案证明:
  (1)房屋承租权受让人或者房屋承租权的交换人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明;
  (2)房屋承租权转让合同或者房屋承租权交换合同;
  (3)房屋租赁主体变更合同;
  (4)租赁合同登记备案的证明。
第九章 租赁合同的解除
  9-1不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系,但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人。
  9-2 出租人有下列情形之一,承租人可以解除合同:
  (1) 出租人未按时交付房屋的,承租人可以催告出租人在合理期限内交付,逾期仍未交付的;
  (2) 出租人交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的;
  (3) 交付的房屋危及承租人安全的;
  (4) 对房屋租赁期限没有约定,依照法律规定仍不能确定的。
  9-3承租人有下列情形之一,出租人可以解除合同:
  (1) 对房屋租赁期限没有约定,依照法律规定仍不能确定的;
  (2) 承租人未征得出租人同意改变房屋用途,致使房屋损坏的;
  (3) 承租人逾期不支付租金累计超过六个月或约定的期限的;
  (4) 承租人造成房屋主体结构损坏的;
  (5) 房屋租赁合同未约定可以转租,承租人转租房屋未征得出租人同意的。
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