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楼市访谈

下文原载《新京报》20040508 D62版 房产新闻·聚焦 专栏,
搜狐、网易、新浪、人民网和Tom网等网站的房地产频道,以及中国房地产
指南网、北京房地产信息网、搜房网等许多房地产网站广泛进行了转载。

律师代理渐成京城购房时尚

代理购房大幅度增长
  据记者了解,越来越多的购房者向律师提出咨询之外的服务要求,京城不少律师事务所代理购房业务均出现了大幅度的增长,有的律师事务所此项业务的比重甚至达到了二分之一。力度家园销售总监胡毅峰则表示,五一期间,不少购房者会带着律师来看房,买房带顾问逐渐成为京城时尚,这表明消费者法律意识的增强,而此举也会促使开发商改进产品的质量。
  北京汉卓律师事务所秦兵律师表示,购房过程中涉及大量的房地产法律、法规以及政策,因此信息对称显得尤为重要。开发商与业主相比,更熟悉全部运作过程,而且常年有法律顾问或专业律师提供相应的法律服务,而业主们不仅对基本的法律程序和法律知识不了解,还不懂得或者根本不去寻求专业律师的帮助,出了问题之后再来找律师,这种事后补救的方式实际上对小业主更为不利。因此,应该将律师在购房买卖中的角色由“咨询”改为“代办”,让老百姓实现安全买房。
  对此,胡毅峰表示,如果真的要立法规定律师代理购房,很可能会遭到开发商的反对,因为这样可能会加大签约难度,使得开发商的销售周期变长。而且部分消费者也可能会因为高昂的律师费而反对该政策。
北京有条件率先实现购房代理法律化
  北京市博盟律师事务所袁前岭律师表示,在咨询中,律师对购房者提供的信息难以深入了解,因此实行更深入的法律服务,如顾问、代理等是很必要的。目前在北京,提供顾问式的购房服务已经较多,大多能为业主解决很多实际问题。
  秦兵表示,北京开发商整体上比较宽容,从他个人的经历来看,很多在其他城市无法实现的补充协议,在北京都可以签下来,而且强大的市场需求也表明了北京完全有条件率先实现该项制度。北京长济律师事务所主任律师朱寿全认为,北京可以率先将这种新出现的购房方式作为一项制度确定下来,并逐步向国外严格意义上的授权代理过渡,使更多购房人受益。
  据了解,去年,北京就有人大代表向相关部门提交了推进律师代理购楼的提案,目前相关部门还在研究之中。
现有的不合理律师费应叫停
  业主王女士表示,她办理按揭时,交了一笔律师费,但她从未听过这家律师事务所的名字,也不认识该所任何律师。不少买楼者说,律师们问的多是“你的收入状况”、“你能保证你所说的情况是真实的吗”,不像一个律师,倒像一个银行的工作人员。
  据记者了解,目前业主在办理购房贷款时,一般由银行指定律师对业主进行相关审核,以规避银行风险,从现实的情形来看,这笔律师费一般是由业主支付。北京长济律师事务所朱寿全律师表示,按照通常的原则,应该是谁受益谁付费,银行为了规避自身风险请律师,却由业主支付银行的律师费,这显然是不合理的。有不少业内人士表示,这笔律师费应该由银行或者开发商支付,并应该在立法中有所体现。
  朱寿全表示,如果立法能够将这笔费用改为律师替业主代理购楼的律师费,这样既避免了不合理收费,也可以在不增加业主购房成本的前提下,起到防范风险的作用,可谓是一举两得。
 ■ 专家建议

代理购房可采取分档收费

  记者在采访中发现,虽然不少消费者表示出对律师代理购房的极大热情,但并不是每个消费者都对律师的服务表示满意,其中意见最大的就是收费和服务内容混乱。不少消费者表示,最好能够在立法中将收费标准和服务内容定下来,只有这样才能更好地保护消费者的利益。
  据朱寿全主任律师介绍,目前一般代理的律师费用在2000元左右,如果将律师代理购楼作为一项制度来推行,则会给每个购房者增加2000元左右的购房成本。尽管费用不高,但对于一些风险意识不强的业主来说,会难以接受。
  对此,秦兵律师建议,有关部门在制定相关政策时,尽量顾及这部分业主的消费意识和承受能力。最好能做到根据服务内容的复杂性分档收费,并定期公布代理购房的详细内容及律师费的指导价格,这样才能使消费者真正了解律师代理购房的详细步骤,做到透明消费。
■ 业内呼声

“完全代办”时机不成熟

  据朱寿全主任律师介绍,律师代理从其内涵上可以分为两种:一种是严格意义上的代理,即授权代理,双方签订合作协议和授权书,律师代替委托方办理一切购房事宜,并可以代替业主作出购买决定和在合同上签字;另一种是一般性的代理,律师代表购房者审核开发商的相关证件、协商合同内容,进行相关咨询和建议,但不代替购房人作出是否购房的决定,双方签订合作协议,但可以不签订代理授权书。
  秦兵表示,在北京推行一般代理的条件已经成熟,但授权代理暂时还不能大规模推广,因为进行授权代理律师将承担较大的责任和风险,在目前房产市场尚不规范的前提下,出现纠纷的概率很高,没有严格的法律支持,律师难以操作。而且,完全授权的前期手续办理比较复杂,目前国内消费者的消费心理尚不成熟,还不习惯将其完全委托给律师代办。
  不少业内人士认为,尽管目前国外已经有完全授权的律师购房代理,但其基础是房地产市场的成熟和相关法律的完善,目前国内要做到这一点尚需时日。

专题采写/本报记者 张家齐

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