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二手房交易“避税高招”有风险

  2005年6月国家颁布新的房地产法规后,二手房交易须缴纳契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等。其中营业税是新增加的,在“先税后证”的压力下,销售5年以内的房屋也难逃个人所得税这一关,致使交易成本大大加重。然而,“上有政策,下有对策”,有的房地产中介还是从中找到了可钻的空子,各种避税高招也悄然诞生了。

  “避税高招”听上去有理“有利”,但其背后暗藏着巨大的风险,稍不留神,二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。二手房买卖还是应该通过正常程序,否则很容易造成买卖者“因小失大”。针对“避税高招”,房屋交易双方需特别注意其中暗藏的风险。

“避税高招”一:以“赠与”方式变相交易
  为躲避营业税和个人所得税,一些购买未满5年的二手房以“赠与”的方式悄然变相交易。 如果按照赠与形式,就不涉及到“营业额”的问题,所需付的费用为公证费以及契税。
  风险:买卖双方签订的赠与协议虽然具有一定法律效益,但由于该交易实际上是二手房买卖,一旦双方发生了利益纠纷,将最后给消费者带来损失。例如,甲受外债压力将房子抵押出去,而此时他又将房子以赠与的形式卖给乙,并收了房款,这样一来乙的利益就受到了严重侵害。即使这种纠纷闹到了法院,法院也很难判定裁决。

“避税高招”二:把交易价格“做低”
  有不少人为了少交税而常常采取瞒报、虚报价格的方式。
  风险:对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易。虽然双方都可从中占点小便宜,但如果买房人再次将房子转让时将面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出的价格和买入价之间的差额就比较大,再次缴纳个人所得税时也要相应多缴。
  应该说明的是,2006年7月,北京市地税局公布了二手房交易的最低计税价格,明确设定了二手房交易的最低价格“底线”,防止二手房交易采取明低暗高的价格逃税。

“避税高招”三:以租待售
  为避缴营业税,“以租待售”是一些购买未满5年的二手房售房者采用的避税方式。
  风险:房价变化,一方毁约,另一方吃亏。一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再向租房者出售该房屋,准备先租后买该房的买主在租了相当长时间后利益将受到损失。反之亦然。

“避税高招”四:不过户先公证

  购买住房未满5年转手交易时,房产证先不过户,但进行公证;待满5年时再过户。
  风险:公证效力受质疑。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险,因为根据我国的房地产法律法规,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,买方人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效力也将受到质疑。

“避税高招”五:找开发商改底单

  交易时,找开发商将底单上的原购房人改为现在的购房人。
  风险:合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。


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