细说贷款篇
购买二手房也可以申请个人购置住房贷款
个人购置住房贷款的概述
“个人购置住房贷款”大致可以分为三类：
（1）公积金贷款，适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的本市职工和退休职工；
（2）个人商业性住房贷款，适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力的自然人；
（3）个人住房组合贷款，申请公积金贷款后购房资金仍然不足的购房人，可再申请个人商业性住房抵押贷款，以两种贷款方式的组合，来解决购房资金的不足。 各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；
（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
（3）不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
（4）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
（5）具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
（1）身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
（2）贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
（3）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
（4）抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
（5）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
（6）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
（7）以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
商业贷款和公积金贷款的区别
住房公积金管理机构制定的“个人住房担保委托贷款办法”和中国人民银行等金融机构颁布实施的“个人住房贷款管理办法，”这两种贷款方式虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两者又有所不同，具体区别在于：
（1）发放机构不同。前者的发放机构是银行，后者是住房公积金管理机构委托银行发放的。
（2）贷款对象有所不同。前者是具有完全民事行为能力的自然人，后者是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象是特定的。
（3）贷款额度有所不同。前者的最高贷款额不得超过购房款的70％；后者的最高款额各地的标准不太一样，如北京市规定市场价房最高贷款额度为购买住房评估价值的70％。
（4）贷款期限不同。前者的期限最长为20年，而后者的期限一般要长一些，贷款的期限最长不得超过25年。
（5）贷款利率不同。一般来说，前者的利率要高于后者的利率。
从以上分析可以看出，住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款额度要高，期限要长，利率要低，因此，它是一种很优惠的贷款形式。但是，住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制，只限于住房公积金的交存人和离退休职工
个人二手房商业性贷款业务流程
如果说“要买房到建行”早已深入人心，那么“二手房找农行，你住房我帮忙”的宣传口号，已被人们所津津乐道。1999年，农业银行北京分行首先推出了二手房购房抵押贷款业务，随后，工行、商行、建行的北京分行也都推出了二手房的贷款业务。
与办理“个人购置住房贷款”不尽相同，借款人申请个人二手房贷款时，需要提供：
（1）与售房人签订的《房屋买卖合同》；
（2）首付款证明；
（3）所购房屋产权证明；
（4）所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；
（5）已购公有住房、经济适用房等非商品房上市，需提供有关部门准予上市交易的文件或批准证书；
（6）房龄在5年（含）以上及贷款人认为房屋价值需评估的，借款人应提供贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告。
以农行为例，申请二手房商业性贷款的程序如下：
提交资料、填表、验资料、初步评估
↓
签订委托协议、正式评估
↓
贷款银行审批、发出《贷款承诺书》、买卖双方开立账户、买方存入首付款
↓
买方与贷款银行签订《购房抵押贷款合同》、文书公证
↓
办理房产过户手续、首付款划入卖方账户
↓
办理房产抵押登记手续
↓
贷款银行发放贷款
上述各项工作手续繁杂，若委托律师办理，可以节省贷款人大量的时间、精力，并能更好的维护贷款人的合法权益。
购买二手房也可以使用公积金
个人为购买二手房向银行贷款的，可以申请公积金贷款、商业性住房贷款或个人组合住房抵押贷款。
在办理二手房抵押贷款业务中，中国农业银行北京市分行与北京市住房资金管理中心达成协议，由农行北京市分行办理个人住房组合贷款业务。个人住房组合贷款是指北京市住房资金管理中心（含分中心）运用住房公积金、银行运用信贷资金向同一借款人同时发放的，用于购买同一套自住普通住房的个人住房贷款。目前，农行北京市分行在办理个人住房组合贷款业务时，公积金贷款与商业贷款的比例为1比1。例如，申请10万元个人住房组合贷款，公积金贷款占5万元，商业贷款占5万元。
商业贷款已经在以前的栏目中介绍过，现就有关公积金贷款的相关问题介绍如下：
公积金贷款是指由北京市住房资金管理中心及所属分中心、中共中央直属机关住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。
公积金组合贷款发放对象为在本市购买自住住房，同时在北京市住房资金管理中心系统交存住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工。
公积金贷款申请人需要具备以下条件：
（1）年满18周岁，具有完全民事行为能力，具有城镇居民常住户口和合法有效的居留身份证明；
（2）申请人有稳定的合法收入，有还款付息的能力；
（3）申请人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；
（4）申请人所购房产产权明晰，符合北京市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；
（5）所购房屋不在拆迁公告范围内；
（6）提供北京市住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式。
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