房屋拆迁

中华全国律师协会
律师办理拆迁法律业务操作指引

(报送稿)

目 录
第一章 总则
　1、制订目的
　2、概念界定
　3、律师办理拆迁法律业务的基本原则
　4、律师办理拆迁法律业务的前提和要求
　5、业务适用范围

第二章 房屋拆迁前期准备
第一节 一般规定
　1、目的和依据
　2、房屋拆迁前期准备阶段的时点
　3、房屋拆迁的前提条件
　4、概念界定
　5、适用范围
第二节 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作内容
　1、律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作内容
　2、律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题
第三节 律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作内容
　律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作内容

第三章 房屋拆迁评估
第一节 一般规定
　1、目的和依据
　2、概念界定
　3、适用范围
第二节 拆迁估价机构的确定
　1、房屋拆迁估价机构的从业资格
　2、房屋拆迁估价机构的产生
　3、拆迁估价委托
第三节 拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容
　1、拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容
　2、拆迁估价过程中律师为拆迁人办理法律业务的注意事项
　3、拆迁估价过程中律师为被拆迁人办理法律业务的注意事项
　4、拆迁估价过程中律师为估价机构办理法律业务的注意事项

第四章 城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务
第一节 一般规定
　1、目的和依据
　2、概念界定
　3、适用范围
第二节 拆迁补偿安置协议
　1、拆迁补偿的方式
　2、订立拆迁补偿安置协议的主体
　3、拆迁补偿安置协议的内容
第三节 被拆迁房屋面积的确定
　1、被拆迁房屋面积的确定标准
　2、特殊房屋面积的确定标准
第四节 被拆迁房屋安置标准
　1、居住房屋的货币补偿金额的确定
　2、非居住房屋的补偿安置
　3、可以按照非居住房屋补偿标准认定的情形
　4、拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置
第五节 特殊对象的补偿与安置
　1、对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护
　2、拆迁宗教团体所有房屋的处理
　3、拆迁公益事业房屋的处理
　4、拆迁公共设施如何处理
　5、拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理
　6、拆除违章建筑和临时建筑的处理
　7、争议房屋拆迁的处理
　8、拆迁设有抵押权的房屋的处理
　9、租赁期限未满的房屋拆迁的处理
第六节 货币补偿款的分配
　1、公有房屋货币补偿款的分配
　2、私有房屋补偿款的分割
　3、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理
　4、补偿款由他人领取的处理
　5、被拆迁人拒绝受领补偿款的处理
　6、售后公房拆迁维修资金的处理

第五章 房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务
第一节 一般规定
　1、目的和依据
　2、概念界定
　3、适用范围
第二节 裁决申请与受理阶段
一、申请阶段
　1、拆迁人申请裁决应提交的资料
　2、被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料
　3、裁决申请书应包括以下主要内容
二、审查受理阶段
　1、裁决听证
　2、不予受理的情形
第三节 裁决审理
　1、对裁决审理的程序和内容的核实
　2、裁决中止的审查
　3、裁决终结的审查
　4、裁决书内容的审查
第四节 行政强制执行阶段的律师实务
　1、审查行政强制执行申请主体
　2、审查行政强制拆迁前是否依法听证
　3、审查行政强制执行申请应提交的材料
　4、行政强制执行其他应注意的事项

第六章 农村房屋拆迁中的律师实务
第一节 一般规定
　1、目的和依据
　2、适用范围
第二节 集体土地的征收征用及补偿
　1、征地的原则
　2、注意研究征地补偿安置具体规定
　3、征地补偿安置工作程序
第三节 农村房屋拆迁补偿安置
　1、一般规定
　2、农村房屋拆迁居住房屋的补偿安置
　3、农村房屋拆迁非居住房屋的补偿安置
第三节 农村房屋房屋拆迁评估
　1、一般规定
　2、对附属物、附着物、在建工程、临时建设的评估
　3、协助评估

第七章 行政复议与诉讼
第一节 一般规定
　1、目的和依据
　2、适用范围
第二节　拆迁行政复议
　1、一般规定
　2、律师在行政复议法律业务的工作内容
第三节　拆迁诉讼
　1、一般规定
　2、拆迁诉讼案件的管辖
　3、律师在拆迁诉讼中的举证
第八章 附则

第一章 总则

　　1.制订目的
　　本操作指引目的系为规范全国律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，提高律师办理拆迁法律服务质量，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的依法顺利进行，并非强制性规定，仅供律师在实际业务中参考与借鉴。
　　2.概念界定
　　（1）城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对房屋所有者或使用者给予补偿安置并迁出对城市规划区内国有土地上的房屋及附属物进行拆除的法律行为。
　　（2）农村房屋拆迁，是指房屋所有者或使用者获得合法补偿安置的前提下迁出，由拆迁人经依法许可拆迁人对农民集体所有土地上的房屋及附属物进行拆除，的法律行为。
　　（3）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
　　（4）拆迁单位：取得拆迁资质的房屋拆迁企业。
　　（5）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。
　　（6）房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
　　3. 律师办理拆迁法律业务的基本原则
　　拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则：
　　（1） 忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。
　　（2） 专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务，应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
　　（3） 勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。
　　4.律师办理拆迁法律业务的前提和要求
　　（1）律师办理拆迁法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。
　　（2） 律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益。
　　（3） 律师办理拆迁法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。
　　（4） 律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。
　　5.本操作指引的业务适用范围
　　本操作指引适用于律师代理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师在提供拆迁法律咨询、受托调查、起草修改拆迁方案、起草修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁工作人员、代理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与拆迁评估活动、参与听证及谈判活动、参与行政裁决活动、参与强制拆迁活动、参与行政复议活动、参与仲裁活动、参与诉讼活动等法律服务。
　　涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的拆迁法律服务不适用本操作指引。
　　第二章 房屋拆迁前期准备阶段的律师服务
　　第一节 一般规定
　　1．目的和依据
　　为实现"依法拆迁，规范拆迁"，依法维护房屋拆迁各方当事人的合法权益，提高律师承办房屋拆迁业务服务水平，依据国家有关拆迁法律制度，结合拆迁业务操作流程和经验，就拆迁前期准备工作制定本章，供全国律师办理房屋拆迁前期准备阶段法律业务作参考。
　　2．房屋拆迁前期准备阶段的时点
　　本章所称前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。
　　3．房屋拆迁的前提条件
　　国家法律规定，凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县以上的拆迁主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》，农村为拆迁许可证或征收批准文件。
　　4．概念界定
　　（1）搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决规定的被拆迁人腾出房屋完成搬迁事宜的期限。
　　（2）拆迁期限，是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。
　　5．适用范围
　　本章适用于律师代理拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人等在城市房屋拆迁前期准备阶段的实务操作。集体土地房屋拆迁不适用本章。
　　第二节 律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作内容
　　1.律师为拆迁人、拆迁单位提供服务在房屋拆迁前期准备阶段的工作内容：
　　（1）核实拟拆迁地段的土地性，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。
　　（2）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。
　　（3）核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。
　　（4）核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。
　　（5）核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证且是否依法公示。
　　（6）调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。
　　（7）核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进行下列活动：
　　（一） 新建、改建和扩建房屋及其附属物；
　　（二） 改变房屋和土地用途；
　　（三） 建立新的房屋租赁关系；
　　（四） 分列房屋租赁户名。
　　（8）参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。
　　（9）核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：
　　（一）拆迁四至范围；
　　（二）拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；
　　（三）拆迁户数；
　　（四）拆迁期限；
　　（五）拆迁范围分期实施拆迁的情况；
　　（六）拆迁补偿安置资金总额的预算；
　　（七）申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；
　　（八）实施拆迁的方式。
　　（九）拆迁计划是否也列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。
　　（10）核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于补偿安置资金总额的30%，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的， 建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。
　　（11）核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。
　　（12）核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁基地被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到本市公共建筑设施配套要求。
　　2．律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题：
　　（1）律师应提示委托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。
　　（2）律师应提示委托人，不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。
　　（3）律师应提示委托人，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续， 并向颁发原拆迁许可证的拆迁主管行政机关申请变更拆迁范围。
　　（4）律师须提示委托人，要在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
　　（5）律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限内发生转让，应当经拆迁主管行政机关同意后，办理房屋拆迁许可证变更手续；拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。 建设项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行；项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
　　（6）律师应提示委托人，拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况，如存在可能严重侵害群众利益的情况，经提示委托人拒绝调整，律师应解除委托。
　　第三节 律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作内容
　　律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作内容：
　　（1）核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证。
　　（2）核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批准文件。
　　（3）核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。
　　（4）核实拆迁人是否已合法取得建设用地规划许可证。
　　（5）核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并明确无误，且委托人在该范围内。
　　（6）参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。
　　（7）核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：
　　（一）拆迁四至范围；
　　（二）拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；
　　（三）拆迁户数；
　　（四）拆迁期限；
　　（五）拆迁范围有无分期实施拆迁的情况；
　　（六）拆迁补偿安置资金总额的预算；
　　（七）申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；
　　（八）实施拆迁的方式。
　　（8）核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于补偿安置资金总额的30%，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间。
　　（9）核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。
　　（10）核实用于产权调整房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人要求调换的数量，安置房源是否符合国家质量安全标准及是否达到本市公共建筑设施配套要求。
　　（11）奖励措施。
　　（12）对特殊问题的应急方法。

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