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典型案例追踪

预告登记可防一房二卖

【案件回放】

  2007年12月,王某与刘某签订房屋买卖合同。双方约定,刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款,王某同时间将住宅钥匙交给刘某。双方还约定合同违约金为5万元。此后,刘某按约定向王某支付房款时,王某却一再推托。
  刘某后来了解到,王某在2008年1月4日已将住宅以45万元的价格卖给了孙某,并在房屋管理局办理了产权变更登记。于是,刘某到法院起诉,要求王某履行合同、交付房屋,支付违约金。
  法院判决王某向刘某支付违约金5万元,驳回刘某其他诉讼请求。

【律师视点】

  本案是在现实生活中出现一房二卖的典型案例,因原房主的一房二卖,致使签订合同的另一方当事人王某期待的物权落空,造成难以挽回的损失。
一、本案判决的依据
  案例中刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。
  王某与刘某签订购房合同,但王某只享有合同上的请求权,没有排他性,所以购房人也就无法防止售房人将房屋以更高的价格出卖给其他人,即“一房二卖”。如果发生了这种情况,购房人只能主张售房人违约赔偿,而不能获得所购房屋。
  王某将房屋出卖给孙某,双方办理了不动产物权登记,该房屋所有权已经合法转移给孙某享有,王某不再对该房屋享有所有权,故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。但是,因为该合同已经成立生效,合同中约定了违约金,故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。因此法院最终支持王某向刘某要求支付违约金5万元的赔偿。
二、预告登记在法定期间可防止“一房二卖”
  “一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为,对于这种行为,当事人可以订立书面合同,约定违约金、定金等作为交易保障,约束对方的行为,并在权益受损时获得补偿。但不能使自己要求获得物权——房屋的所有权的利益实现。
  07年10月1日实行的《物权法》中设计的预告登记制度,为防止一房二卖提供了有效的法律途径,房屋在进行了预告登记之后,就具有了物权的排他效力,购房人将来就可以获得所购买的房屋。
  预告登记是《物权法》为了保护不动产交易,提供的一种特殊的保障措施。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。而预告登记后,要在三个月内进行不动产登记。否则,预告登记失效。
  预告登记制度不仅可以防止开发商“一房二卖”,也可以避免开发商拿已经出售的房屋向银行抵押贷款。在二手房买卖中,预告登记也具有同样的效用。
  本案中,刘某如果预先办理预告登记,孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了,而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同,刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行,从而取得房屋所有权。
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