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律师代买二手房

北京长济律师事务所 主任律师 朱寿全
律师介入二手房交易的必要性
  目前,进入二手房交易流通市场的房源比较复杂,包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型,而相关的法律、法规、政策数量庞大,这对于购买二手房的广大购房者来说,是“一头雾水”。另外,某些房地产中介公司操作不规范,一旦发生纠纷又推诿责任,致使购房者利益受损。因此,律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的:降低买受方的风险性。
律师介入二手房交易的工作
  律师的主要工作是:对出卖方的交易资格进行核实、确认,代理买受方核查房产权属文件;审查合同,保证合同的公正性,保障买受方的合法权益。 具体审核以下内容:
  1、出卖方是否为房屋合法产权人,产权性质,已购公房是成本价还是标准价购买的;
  2、出卖方是否拥有处分房屋的权利,包括其是否还有其他共有人,其是否与住房单位有产权份额划分等;
  3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效;
  4、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形,必要时取得原售房单位同意售房的书面意见;
  5、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形;
  6、房屋是否被查封,房屋所在地区是否将被拆迁;
  7、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等;
  8、交接时,审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。
产权证的审查:
  审查时,以下几方面应注意:
  1、以优惠价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时,都是以标准价购买的。所以,购房者要确认这样产权的房子是否已经按成本价补足费用了。按相关规定,以优惠价购得的房改房上市时,应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
  2、军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许单位职工向外人出售房屋。中央机构在京的公房上市,已有相关政策。
  3、远郊区县的乡产权房子不能上市交易。乡产权房子需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体的变为国有的,才能在二级市场交易。如果是县城的房子,土地使用证上显示是城镇开发的,则可以交易。
  4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证基本是1998年以前取得的,而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发的,其封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号都有统一标准和格式。
二手房买卖合同的主要条款:
  以下条款是必备的:
  1、基本情况:买卖双方的姓名、住所、联系方法;
  2、房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;
  3、价款及其支付方式、期限:写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;
  4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;
  5、违约责任:明确违约责任,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,争议的解决(仲裁、诉讼等);
  6、合同生效、中止、终止条款;
  7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
二手房买卖所涉税费
    购房者要向房地产交易管理部门缴纳:
    按房价的3%缴纳土地出让金;
    按房价的1.5%缴纳契税(120平方米以下);
    按房价的0.05%缴纳印花税。
    此外,还有测绘费30元,工本费15元,产权登记费(每建筑平方米0.3元)。
    购房者缴纳土地出让金后,还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。
本站提示:从2008年10月起,二手房交易税费有变化,请参阅楼市访谈专栏的文章:二手房交易须缴5种税二手房交易缴纳税费详解

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