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“现金收房”等待最后审判

《新京报》专题采写/记者 张家齐
www.thebeijingnews.com 20040604

半数中介从事该业务,欺上瞒下吃差价为数不少,市房管局正研究界定和管理办法

  在北京房地产中介市场,中介通过现金支付全部房款,然后以更高的价格售出而获取差价收益,这已是目前北京公开的秘密,不少中介都有类似的业务。
  在近期举行的两场大型房展会上,一些中介公司打出了巨大的横幅,明确表示反对“现金收房”。
  而从近期各方反馈情况看,暂时难以界定现金收房是否违规,但的确给市场带来隐患。一旦主管部门禁止现金收房,将对中介市面上场产生深刻影响。

争议:“差价”惹祸,不法卷钱
  现金收房的基本流程是中介公司为房源一次性付全房款,现金买进,一手交钱,一手交房,后加价出售,从中获取差价。
  业主的主要风险是:一旦不法中介公司无法快速将压在手里的房屋变现,往往会拿着业主的房产证,采取不正当手段或抵押或出租,使之快速变成现金,然后遛之大吉。业主不但不能完成快速交易,反而会由于没有及时过户,替不法中介公司担负着许多责任。
  而中介公司按照一定的价格,使用自有资金与业主成交,并及时过户,与业主完全脱离关系,随后,以更高的价格售出。有的业主抱着无所谓的态度,有的业主知道结果后,可能会心理不平衡,这一问题争议最大。
政府:界定是否合规需具体分析
  北京市房屋置换中心主任杨晓称,目前市国土房管局正在研究“现金收房”的各种形式,主要是资金来源和业务流程。他表示,很难肯定地说“现金收房”是否合乎规定,要具体问题具体分析。如果收房的资金是公司自有的,将整个交易过程透明化,与业主约定好了差价的处理方式,并且依法过户,业主也没意见,则很难说中介是否违规;如果中介公司不是使用自有资金,而是欺上瞒下,则显然与现行的一些规定相违背。
  杨晓还说,目前国土房管局也收到了一些反馈意见,正在研究如何界定和管理“现金收房”。业界人士表示,一旦“现金收房”被禁,至少半数的中介会被断了主要“财路”。
律师:"空手套白狼"违背最根本职业规范
  北京长济律师事务所主任律师朱寿全认为,要讨论“现金收房”是否违规首先要澄清中介代理公司的业务范围。严格意义上,代理公司是只能通过增值服务收取佣金的,绝对不可以拿业主的押金或者其他资金作为自己的流动资金,买进卖出,更不能向所代理的客户隐瞒任何相关信息,欺上瞒下吃差价。
  朱寿全说,现在的问题是,如果公司通过自己的资金来买进卖出,作为代理之外的业务来做就难以界定。因为我国的法律对此没有严格限定。房产也不是特许经营的商品,自然人和法人(公司)只要不违法,都可以参与买卖。但是这需要进行两次过户,从利益最大化的角度来讲,肯定有中介公司会图方便或省钱,不进行两次过户,交纳两次契税。
  他表示,理论上讲,尽管目前法规不是很明晰,但“现金收房”不规范的可能性较大。首要的问题是房产单价高,风险大,大部分中介公司不可能有如此大数额的资金作为现金流,“空手套白狼”,这就违背了代理人最根本的职业规范。
反方:囤积房源,骗取差价,扰乱市场
  我爱我家公司是“现金收房”业务最坚决的反对者。该公司提供的数据显示,北京市二级房屋市场目前的平均供求比例为1:5左右,供需差距较大,房源相对紧缺,去年二手房成交数量仅是上海的1/11。他们认为,许多中介通过“现金收房”等形式,欺上瞒下,骗取差价,极大损害了买卖双方的利益。同时,部分中介利用"现金收房"囤积有效房源,控制市场价格,哄抬房价,严重扰乱了房地产市场秩序。因此,北京市二手房市场的繁荣发展要靠中介企业诚信、优质的服务,需要将“现金收房”之类的毒瘤从市场“肌体”上切除掉,为消费者创造一个“安全、健康”的服务消费环境。否则,房地产经纪行业将难以走出“中介免谈”的尴尬境地。
正方:规范程序,装修房源,加价合理
  链家房地产经纪公司目前有开展类似业务。其公司负责人表示,公司通过规范的操作程序收集房源,然后以合适的价格售出,是公司自己的市场行为,这些问题已经事先向业主讲明,双方都愿意,其他人不应干涉。在很多情况下,公司对收到的房源进行了一些修复和装修工作,价格自然有差别,收购后的房产属于公司所有,以什么价格售出是公司自己的事情。该公司负责人同时也表示,如果不按照合法程序来操作,欺上瞒下,卷款逃跑,确实应该受到严惩,但这一情况与“现金收房”并没有必然的联系。

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