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楼市访谈

〖以下文章原载《新京报》20080229 B21版 房产频道>黄金楼市·服务>置业问答 专栏
专题采写/本报记者 杨娟娟
解答:北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师丁国文〗

·购买烂尾楼住宅不影响使用年限
·婚后购房归属不受户主名影响
·五年内经济适用房交易合同无效

置业问答

购买烂尾楼住宅不影响使用年限

  问:我近期看上了一个项目的新房,不过朋友告诉我,这个项目是烂尾楼改造的,买的话会有不少问题,比如土地使用权年限会减少。请问土地使用年限对于新房的影响大吗?到期是否会自动续期,该如何办手续?

  答:烂尾楼不是法律概念。按人们的一般认识,烂尾楼是指已办理用地、规划手续,项目开工建设后因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一段时间的房地产项目,包括已经建成,但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。

  购买烂尾楼改造项目的新房,要看房屋的用途。如果是住宅,土地使用权年限对于新房没有影响。《物权法》第一百四十九条第一款规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。既是自动续期,就无需办理任何手续,否则就不叫自动续期了。

  如果为非住宅,比如商业用房,土地使用权年限对于所购新房可能会有影响。烂尾楼的土地使用权期限已经缩水,按《物权法》规定,其土地使用权期限届满后不能自动续期。这种非住宅建设用地使用权期满如何续期?续期是否再交纳土地出让金?目前尚无有关规定。但从逻辑上推理,针对《物权法》中非住宅建设用地续期的土地使用费支付标准等问题,国家会尽快出台相关配套规范。

婚后购房归属不受户主名影响

  问:我与老公的房是在结婚前两年买的,当时因为还没有结婚,所以房产证上写的是老公的名字,请问如果将来我们离婚房子是双方共有的吗?如果我们再买房,此时是为婚后所购,但房主依然是写他的名字,那将来离婚房子是否是双方共有?

  答:该问题涉及婚前房屋共有和夫妻共有两个方面。《物权法》第九十三条规定:不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。你与丈夫婚前两年所购房屋,房产证上只有丈夫的名字,但可以是你们二人共有。如果确为你二人出资购买,但你丈夫主张该房系婚前财产,是他自己购买,属于他自己所有,与你无关,则你必须拿出证据证明该房是你们二人共同出资购买,属于你们共有。否则,离婚时很难被认定为婚前房屋共有。当然,如果实际上就是你丈夫一人出资购买,又没有约定为你们共有,该房应是婚前一方财产,离婚时你无权主张该房共有。

  如果你与丈夫婚后买房,房主依然写他的名字,将来离婚时房子是夫妻共有,除非你与丈夫对这套房产所有权另有约定。无论婚前共有还是夫妻共有,如果房产证上仅有一方的名字,则该方可自行出售房产;另一方想要维护自己权益,可能面临诉讼之累。

五年内经济适用房交易合同无效

  问:我通过中介,定了一套还未取得房产证的经济适用房,签了居间合同、买卖合同和补充协议。其中,补充协议里规定了违约要交赔偿金。但是现在,我考虑到这种房子的风险,又不想买这个房子了,请问如果悔约, 交给业主的3.5万定金能要回来吗?中介费是否要支付?

  答:你签订的经济适用房买卖合同及其补充协议,如果是合法有效的,且不存在可变更、可撤销的理由,即使未取得房产证,你悔约也是违约。问题的关键是,你签订的购买经济适用房合同是否合法有效?

  按有关规定,已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的,可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭(购买时,购买人仍需按有关规定办理经济适用住房购买资格审核手续,超过核定最高购房总价标准以外部分需补交10%的综合地价款并按经济适用住房产权管理)或由政府相关部门收购,出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的,可以按市场价格出售,由出售人按成交额的10%交纳综合地价款。可见,关于经济适用房交易有很多禁止性规定,购买经济适用房的合同如果违反有关禁止性规定,可能被认定为无效合同。

  关于未取得房产证进行房屋交易的风险问题:若卖房人在未取得房产证前上市交易,则房屋买卖合同的效力待定,若发生争议时卖房人仍未取得房产证,则房屋买卖合同应认定为无效。这样的话,你可以要求业主返还3.5万元的定金,同时中介费也可以不支付。

  置业信箱:humin@vip.sohu.net

  本期解答:北京长济律师事务所律师朱寿全、丁国文

  本版采写/本报记者 杨娟娟

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