楼市访谈

〖以下文章原载《新京报》20070817 B16版　房产频道>黄金楼市>置业问答 专栏
专题采写/本报记者 杨娟娟
解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅〗
·验房前无需交纳各项税费
·收房重点对照售房合同约定条件
·欠开发商房款 物业无权断水断电
·封闭阳台需不破坏整栋建筑美观

置业问答

验房前无需交纳各项税费

　　张先生：2006年我买了一套期房，近期开发商通知验房，但却提出需要先交清公共维修基金、契税和物业费才能验房，请问开发商的要求合理吗？

　　解答：出卖人不得将买受人交纳税费作为交接商品房的条件。在房屋验收交接时，双方应当签署商品房交接单，若买受人同意委托出卖人代交税费，应在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人，若买受人自行缴纳，应在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。

　　对于开发商的不公平的要求和做法，你可以向其主张作为买受人享有的验房权，在验房合格前，你无需交纳各项税费。

收房重点对照售房合同约定条件

　　刘女士：我新近购买了一套商品房，现在面临房屋验收，听说验收环节经常会出问题。我是第一次购房，希望了解房屋验收方面的法律知识和应当注意的问题。

　　解答：根据相关法律规定，开发商应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交付手续的时间、地点及买受人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向买受人出具下列法律文件；1、商品房规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、住宅质量保证书和住宅使用说明书；4、预售合同约定的其他交付条件。开发商不出示上述法律文件的，买受人有权拒绝收房。

　　在开发商交付了相应的法律文件后，还要进一步审查交付期限是否超期、房屋质量是否存在问题、房屋面积是否缩水、规划设计和户型结构是否与原先承诺一致、小区基础设施、配套设施是否兑现等一系列法律问题，重点应当对照双方签订的商品房买卖合同中约定的质量标准和交付条件。

　　在验收房屋质量时，除了要验收房屋的主体结构、户型朝向、装饰设备等项目外，还要对照房屋的通风、采光、空气质量是否符合合同约定，如果没有约定就要看是否符合法定标准，在必要的情况下可以委托专业鉴定机构进行检测。

　　如果在验收过程中发现了问题，买受人应当如实进行记录并与开发商共同确认，以便作为修复整改的依据。

欠开发商房款 物业无权断水断电

　　李先生：我近期因为经济困难拖欠了开发商部分购房款，由于小区的物业管理公司是开发商的子公司，近日物业开始以断水断电的形式催促我交纳购房款。请问开发商和物业公司的做法合法吗？

北京长济律师事务所主任律师朱寿全(中）在戴德梁行《物业管理条例》研讨会上作重点发言并解答有关咨询

　　解答：在物业公司与业主的法律关系中，约束双方权利义务的法律文件是物业服务合同，如果业主已经按合同履行了诸如交纳物业费等合同义务，就应该按照合同约定享受相应的权利。而业主交纳房款的义务是发生在其与开发商另行签订的商品房买卖合同关系中，与物业服务合同是截然不同的两种法律关系。对业主未履行房屋买卖合同而剥夺业主在物业服务合同中本应享有的权利，显然违背了合同的相对性原则和权利义务对等原则。

　　开发商可以依据房屋买卖合同追究购房人的违约责任，但无权断水断电。您如果有证据证明是开发商和物业公司共同参与了断水断电行为，可以把他们作为共同被告追究其侵权责任，或依据物业服务合同追究物业公司的违约责任。

封闭阳台需不破坏整栋建筑美观

　　吴先生：我家购买的商品房是观景式的未封闭阳台，刚开始觉得美观，但住了一段时间发现存在噪音大、灰尘多且不安全等问题。我准备自己花钱把阳台封上，但物业公司不同意，称小区是统一进行装饰和规划的，不允许业主私自改变。请问物业的做法有法律依据吗？

　　解答：即将实行的《物权法》对建筑物的区分所有权制度已做出明确规定，即业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　从上述规定出发并结合本问题，如果业主在行使对阳台的专有权时，没有侵犯其他业主的利益、公共利益和公共安全，且未违反强制性法律规定，应当认定是对自己合法权利的正当行使，不受他人干涉。另一方面，各业主虽系各自阳台空间的专有权人，但每一位业主与其他业主同为建筑物的区分所有权人，彼此之间共居一栋建筑、共处一个小区，其在行使权利时不得破坏整栋建筑的整洁美观和整个小区的和谐安宁，否则损害了其他区分所有权人的利益。

专题采写/本报记者 杨娟娟

（如果读者在置业过程中遇到问题，欢迎咨询，联系方式：humin@vip.sohu.net）

本期解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅

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