楼市访谈

〖以下文章原载《新京报》20070706 B22版　房产频道 > 黄金楼市 专栏
作者：杨娟娟
解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅〗
·合同明确会所归属有效避纠纷
·退房要求赔偿差价难以胜诉
·购房人无法单方办理预售登记
·无权属证书的经适房禁止转让

置业问答

合同明确会所归属有效避纠纷

　　张先生：近日，一家健身中心入驻了我们小区的会所，并且已经开始营业。之前我们问过物业，物业推托是开发商说会所不属于业主，因此卖给了那家健身中心经营，可据我们所知会所应该是属于全体业主的呀。我们该怎样争取自己的权益？

 

北京长济律师事务所主任律师朱寿全(中）在戴德梁行《物业管理条例》研讨会上作重点发言并解答有关咨询

　　答：在物权法颁布实施前，根据2002年12月颁布的《北京市关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关规定的通知》，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊；公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。因此，根据现行的法律规定，会所不属于全体业主共有，开发商有权以出售或出租的方式处理会所等非公用建筑。2007年10月 1日，《物权法》正式实施后，会所所有权的归属问题也不能简单一概而论。虽然《物权法》规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，但并未明确规定会所场馆归全体业主所有，而对于会所场馆是否具有公共公用职能，尚存有一定争议，因此避免纠纷的最有效的办法就是在合同中明确约定会所所有权的归属。

退房要求赔偿差价难以胜诉

　　刘先生：我前年通过银行贷款买了一套期房，但今年5月份办入住手续时，我发现开发商从配套设施到户型，都做了调整，完全不符合我的本意，于是我要求退房。 开发商同意按原购房价格退房并支付违约金，但是两年前的房价与现在的房价已是天壤之别，请问能否让开发商赔偿升值房款以及我贷款利息的损失？

　　答：根据相关法律规定，违约损失赔偿额既包括实际发生的损失也包括今后必然发生的损失。本题中，由于开发商擅自更改规划设计，导致购房人退房，开发商应当按照合同约定承担违约责任，如果约定的违约金不足以弥补购房人的损失，购房人还可要求开发商继续承担损失赔偿责任。但是针对房价上涨的差额部分，是否构成必然损失，不好简单认定。首先，房价的上涨和下跌无法预期，其次，即便房价上涨，上涨空间也并不一定成为购房人的必然损失。而且，即使购房人有要求赔偿差价的请求权，但若付诸诉讼，恐因缺乏明确的法律依据和事实依据难以胜诉。

购房人无法单方办理预售登记

　　李先生：我们是山东人，在北京买的房子，房子是2004年交付的，但是开发商迟迟没有按照合同约定办理预售备案手续，请问业主可以自己去申请办理吗？如果可以我们应该提供什么资料？

　　答：根据在北京市房地产交易管理网公布的《北京市商品房预售合同登记程序》， 未抵押的房屋可由开发企业单方申请，已抵押的房屋由双方申请。另外，在办理预售登记时需提交的法律文件有：1、网上打印并由双方当事人签字盖章的《北京市商品房预售合同》一式四份原件；2、网上打印的《商品房预售合同签约证明》和《预售登记申请书》原件；3、房地产开发企业的营业执照复印件（验原件）、授权办理预售登记的委托证明（加盖公章，原件）、受托人身份证明复印件（验原件）； 4、国有土地使用权证复印件（验原件）；5、预售已抵押的商品房，还需提交抵押权人同意预售的材料（原件）； 6、买受人身份证明复印件。因此，从以上预售合同登记主体和需提交的法律文件可知，购房人无法单方办理预售登记，但可向房地产管理机关举报、投诉开发商拒绝办理商品房预售合同登记的违法行为，也可依据双方签订的商品房预售合同，追究开发商的违约责任。

无权属证书的经适房禁止转让

　　周女士：我的朋友两年前购买了两居室经济适用房,明年中旬才能获得产权证。现我也获得购买经济适用房资格,请问我朋友房能否以原购价格或以赠与方式过户给我？是否需要交纳其他费用？

　　答：根据《北京市已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用住房在住满5年后，可按市场价格上市出售；未住满5年的家庭，可以以不高于经济适用住房原购买单价的价格出售给具有经济适用住房购买资格的家庭。因此，您可以在您的朋友取得产权证后，购买该套经适房，在朋友取得产权证前，我们不建议您购买，因为按照我国房地产转让方面的法律规定，未取得权属证书的房地产禁止转让。此外在5年内购买经适房的，购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超过核定最高购房总价标准以外部分， 需补交10％的综合地价款，此外作为购房人您还应交纳契税和印花税等相关税费。

本期解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅

本版采写/本报记者 杨娟娟

（如果读者在置业过程中遇到问题，欢迎咨询，联系方式：humin@vip.sohu.net）

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