〖以下三篇文章原载《新京报》20070622 B24版 房产频道 > 黄金楼市 专栏
本期解答：亿通律师事务所律师张艳玲、北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅〗
·推迟办理房产证可要求赔偿
·广告承诺不能兑现构成违约
·纯住宅用地私自变更用途违法置业问答
推迟办理房产证可要求赔偿
问：我一年前在方庄买了套房子，本想拿到房产证后抵押贷款开展公司业务，但是到现在房产证都还没有办下来。请问房产证的办理有没有一个确切时间限制？我现在这种情况该如何处理？能否起诉开发商要求赔偿？ 答：首先需要看商品房买卖合同的约定，如果购房合同约定了办理房产证期限，就要按照该期限进行办理；如果合同没有约定，则按照最高院的司法解释处理。
最高院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》法释《2003号》7号之第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
需要说明的是，当事人约定优先，目前的房屋买卖合同大都有约定办理房产证的期限，如果在合同有约定的情况下，仍然延迟办理的，就要具体看是哪一方的责任，然后根据过错大小要求过错方赔偿。
如果因为开发商的原因延迟了办理，那么当然可以要求开发商赔偿。
http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-22/760021@271337.htm
广告承诺不能兑现构成违约
问：前不久我买了一套商品房，买房的时候主要是看中楼盘的设计及会所，特别是广告上写着“交楼条件一梯两户、南北通风”。几个月后，我准备入住，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”竟变成了“一梯三户”。我要求与开发商解除合同，但发展商却表示广告上的一行小字已经写明了“此广告解释权归于发展商，一切条款以正式签订的合同为主”。请问广告是否有法律效力，我能否与开发商解除这一合同或要求赔偿？
北京长济律师事务所主任律师朱寿全 |
答：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该条规定，开发商在广告中承诺的“一梯两户、南北通风”可谓具体明确，而且一梯三户和一梯两户在居住条件和居住环境上存在着重大区别，明显降低了居住的舒适度、安静度和便利程度，而且从商品房买卖市场定价的实际情况看，一梯两户的房价明显高于一梯三户，甚至很多开发商专门打出一梯两户的卖点作为中高档房产的标志，因此可以说该承诺构成了对购房人选择该套商品房、与开发商订立买卖合同以及接受房屋价格的重大影响，因此虽然在事后签订的商品房买卖合同中没有明确该事项，但开发商的该项承诺已自动进入商品房买卖合同条款，对开发商产生有效的约束力，开发商不能兑现的行为已经构成违约，作为购房人完全可以追究开发商的违约责任，并可要求开发商适当降低房价。 如果由于该户数条件的改变完全违背了购房者当初购房的初衷，换句话说购房者之所以选择这套房就是冲着一梯两户，否则不会购买，购房者完全有权退房，并要求开发商赔偿损失。
http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-22/760021@271339.htm
纯住宅用地私自变更用途违法
问：开发商获批的规划土地立项是居住用地，规划建设项目批准也是居住，但是开发商除了建公寓还建了商铺出售，其销售许可证却加上了商业。这样合法吗？原因是什么？ 答：商业用地和住宅用地或者综合用地性质都不同，土地使用年限也不同，开发商交纳的土地出让金也不同。如果开发商申请的是纯住宅用地，未经规划变更，私自变更用途是违法的。不过大部分小区不是纯住宅用地，其中还包括综合和商业，用来建配套设施。
本期解答：亿通律师事务所律师张艳玲、北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅
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http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-22/760021@271341.htm
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