楼市访谈

〖以下三篇文章原载《新京报》20070601 B23版 房产频道 > 黄金楼市 专栏
记者：杨娟娟；解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅〗
·房屋性质决定契税标准
·公共空间广告收入归业主共有
·开发商改变规划可退房

置业问答

房屋性质决定契税标准

　　 张女士问：我于去年11月买了一套商品住宅，当时知道开发商是以写字楼立项的，但是没考虑太多，销售人员也告诉我们完全是按普通住宅设计的。按理说住宅是按1.5%来交纳契税，但是今年开发商要求我们交纳3%的契税，请问这种情况合理吗？

北京长济律师事务所主任律师朱寿全

　　答：根据北京市房地产契税的相关规定，140平米以下的普通住宅契税税率为1.5%，140平米以上的非普通住宅契税税率为3%，商用房契税税率为3%.具体到您所提出的问题，关键要看您所购买的房产的面积及房产的性质。如果房屋面积超过140平米或房屋性质为商用，则征收3%的契税是符合国家规定的。

　　如果开发商在与您订立商品房买卖合同的过程中曾经承诺此房为普通住宅，开发商的行为则属于虚假告知的欺诈行为，根据相关法律规定，您与开发商签订的合同应属可撤销的合同，您可以追究开发商的违约责任，也可以通过法院行使对合同的撤销权，从而保护您的合法权益。

http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-01/760021@266448.htm

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公共空间广告收入归业主共有

　　刘先生：我们小区的楼顶和电梯间里都挂着广告，但是广告收益从来都被物业收入囊中，而且物业公司从来没有向我们公开过收支情况。楼顶和电梯间应该是小区的公共部分吧，请问这广告收益是否应该归业主所有？

　　答：《物业管理条例》明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”、“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。

　　小区的楼顶和电梯间应当属于物业的公共部分，应归全楼业主共有。物业公司利用小区的楼顶和电梯间做广告属于对共用部位和共用设施进行经营的行为，应当征得业主大会的同意，所得收益也应当归属全体业主共有，至于对该部分收益的处置和利用，应由业主大会决定。该物业公司将广告收益纳为己有，且不向业主公开收支情况的行为，严重侵犯了业主的合法权益，业主一方可向法院提起侵权之诉，要求物业公司承担停止侵权、赔偿损失等法律责任，业主大会还可依法重新选聘合格的物业公司接替小区物业管理。

http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-01/760021@266449.htm

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开发商改变规划可退房

　　陈先生：我去年初买了一套期房，今年4月份开发商通知我们收房，但是我发现很多问题，比如墙上有裂痕，小区配套绿地变成了停车场，我们不少业主都很气愤，想要退房。请问一般哪些情况能向开发商退房？

　　答：以下情况购房者有权利退房：一是开发商延迟交房，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受方可以退房，但当事人另有约定的除外。

　　二是开发商改变规划、设计方案，这里又细分为两种情况：1、任意变更：开发商未经相关主管部门批准，任意改变规划、设计方案，买受方可以退房；2、经批准的变更：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

　　这里还要注意一个问题，买受人的解除权是有期限的，即买受人应在通知到达之日起15日内作出解除合同的书面答复，否则视同接受变更。但是，如果开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权随时退房。

　　三是所购商品房根本无法办理产权证，导致购房目的不能实现。

　　四是商品房买卖合同约定或者依照法律规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理产权证，买受人有权退房，但当事人另有约定的除外。

　　五是开发商交付房屋的实际面积与商品房买卖合同约定面积不符，实际误差超过3%，买受人有权退房，但当事人另有约定的除外。

　　六是房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权退房。

　　七是因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人有权退房。

　　八是签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押。

　　九是开发商证照不全或有其他违法开发、销售的情形，这种情况合同自始无效，买受人当然有权退房。

　　十是开发商有其他严重违约情形，导致买受人购房目的不能实现。

http://house.thebeijingnews.com/0760/2007/06-01/760021@266450.htm

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本版采写/《新京报》记者 杨娟娟

本期解答：北京长济律师事务所主任律师朱寿全、律师刘雪梅

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