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房地产法规

城市新建住宅小区管理办法

1994年3月23日 建设部
  第一条 为了加强城市新建住宅小区的管理,提高城市新建住宅小区的整体管理水平,为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境,制定本办法。

  第二条 本办法所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
  本办法所称新建住宅小区,是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团,以下简称住宅小区)。
  本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理),是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

  第三条 房地产行政主管理部门负责小区管理的归口管理工作;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工,负责小区管理中有关工作的监督与指导。

  第四条 住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。

  第五条 房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。
  住宅小区在物业管理公司负责管理前,由房地产开发企业负责管理。

  第六条住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。
  管委会是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

  第七条 管委会的权利:
  (一)制定管委会章程,代表住宅小区内的产权人、使用人,维护房地产产权人和使用人的合法权利;
  (二)决定选聘或续聘物业管理公司;
  (三)审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
  (四)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
  管委会的义务:
  (一)根据房地产产权人和使用人的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;
  (二)协助物业管理公司落实各项管理工作;
  (三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;
  (四)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

  第八条 物业管理公司的权利:
  (一)物业管理公司应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;
  (二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;
  (三)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
  (四)有权制止违反规章制度的行为;
  (五)有权要求管委会协助管理;
  (六)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;
  (七)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。
  物业管理公司的义务:
  (一)履行物业管理合同,依法经营;
  (二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;
  (三)重大的管理措施应当提交管委会审议,并经管委会认可;
  (四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
  物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可开业。

  第九条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

  第十条 物业管理合同应当明确:
  (一)管理项目;
  (二)管理内容;
  (三)管理费用;
  (四)双方权利和义务;
  (五)合同期限;
  (六)违约责任;
  (七)其他。

  第十一条 物业管理合同和小区管理办法,应报房地产行政主管部门备案。

  第十二条 房地产开发企业在办理售房手续时,应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人与使用人分离时,应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。

  第十三条 住宅小区内的房地产产权人和使用人,应当遵守小区管理办法,按规定交纳管理费用,不得妨碍、阻挠管理人员履行职责,并有权参与监督住宅小区的管理。

  第十四条 房地产产权人和使用人违反本办法规定,有下列行为之一的,由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失;
  (一)擅自改变小区内土地用途的;
  (二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观,毁损设施、设备,危及房屋安全的;
  (三)私搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观,噪声扰民的;
  (四)不照章交纳各种费用的。

  第十五条 物业管理公司违反本办法规定,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:
  (一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;
  (二)管理制度不健全,管理混乱的;
  (三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
  (四)私搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;
  (五)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

  第十六条 本办法生效前,未按本办法实施管理的住宅小区可参照本办法执行。

  第十七条 各省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可根据本办法制定实施细则。

  第十八条 本办法由建设部负责解释。

  第十九条 本办法自一九九四年四月一日起施行。

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