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房地产法规

关于商品房销售有关问题的通知

为进一步规范商品房销售行为,维护买卖双方的权益,根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令[2001]第88号),现就商品房销售的有关问题作如下通知:

  一、商品房预售、销售无论按建筑面积计价、按套(单元)计价、还是按套内建筑面积计价,商品房买卖合同中都应当注明所购商品房建筑面积、套内建筑面积、共有建筑分摊面积以及共有建筑分摊部位。

二、按套内建筑面积计价的,套内建筑面积发生误差的处理方式,按照建设部《商品房销售管理办法》(建设部令[2001]第88号,以下简称88号令)第二十条的规定办理(见附件)。

三、按建筑面积计价的,应分别约定建筑面积、套内建筑面积误差比,并按照88号令第二十条的规定办理。

建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在约定范围内的,根据建筑面积据实结算房价款。

建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出约定范围内的,买受人有权退房。买受人不退房的,按建筑面积误差比,按照88号令第二十条第二款第二项的规定结算房价款。

  四、商品房预售、销售,其阳台均应以规划条件确认的封闭式或非封闭式为依据计算面积。

  规划管理部门原批准规划条件为非封闭式阳台,房地产开发企业预售后,欲调整规划条件改为封闭阳台的,应按照88号令第二十四条的规定办理。

  五、房地产开发企业在办理商品房预售许可证时,应提交共有建筑分摊部位,说明共有建筑分摊部位的各项用途、所在位置(楼层、房号)、被哪些楼层分摊。共有建筑分摊部位(如物业管理用房)因多用途混用而空间四至不明确,且难以用文字表述的,应附图纸予以确定,并作为其预售合同的附件。

六、房地产开发企业在预售商品房时,应将办理商品房预售许可证时备案的共有建筑分摊部位在买卖合同中如实载明。在预售期间,房地产开发企业不得擅自变更共有建筑分摊部位。

七、房地产开发企业预售商品房时,应将共有建筑分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书向买房人公示。商品房交付时,应向每个买房人提供《商品房面积测绘技术报告书》。同时,房地产开发企业可以应买房人的要求对共有建筑分摊部位进行实地核查。

  八、房地产交易、权属登记部门在办理相关手续时,应先分别核实买卖合同中所附共有建筑分摊部位,与开发企业办理预售许可证时备案的一致时,再办理商品房买卖合同预售登记备案、买卖过户和产权登记。

九、商品房面积测绘单位应建立商品房测绘面积查询制度。买房人对商品房测绘面积有异议的,可以到商品房面积测绘单位查询所购商品房面积测绘情况。

十、根据本通知《商品房买卖合同》中增加关于面积差异的处理方式和共有建筑分摊部位变更处理方式的条款。合同文本由市国土房管局统一编号、印制,在取得预售许可证的项目中推广使用。

十一、本通知自2003年2月1日起实施。

十二、自2003年2月1日起,新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目,按本通知规定执行。

  2003年2月1日以前,同一幢商品房(含结构相连的多栋房屋)已申领过商品房预售许可证的项目以及已经作为现房销售的商品房项目,不适用本通知规定。

二零零二年十一月十三日

附件

1、《商品房买卖合同》第五条面积差异的处理方式中第2种处理方式修改为:

根据本合同第四条第一款按建筑面积计价的约定,双方同意按以下原则处理: (1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,根据产权登记建筑面积结算房价款;
(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时,买受人有权退房。

  买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按---利率付给利息。

买受人不退房的,产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时,建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

  产权登记面积-合同约定面积
面积误差比 = --------------×100%
         合同约定面积

  因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签订补充协议。

2、《商品房买卖合同》第五条面积差异的处理方式中增加第3种处理方式为:
根据本合同第四条第二款按套内建筑面积计价的约定,双方同意按以下原则处理:
  (1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  (2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。

买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按----利率付给利息。

买受人不退房的,产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时,套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时,套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    产权登记面积-合同约定面积
套内建筑面积误差比 = --------------------------×100%
          合同约定面积

因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签订补充协议。

3、《商品房买卖合同》第十条后增加一条:
  第十一条共有建筑分摊部位变更的约定

出卖人预售商品房后,变更共有建筑分摊部位的,应当在变更之日起---日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受共有建筑分摊部位变更以及由此引起的房价款的变更。出卖人未在上述约定期限内通知买受人的,买受人有权退房。

买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起——天内将买受人已付款退还给买受人,并按---利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。

-----------。

4、《商品房销售管理办法》第二十条为:
按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的,按以下原则处理:
  (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

  产权登记面积-合同约定面积
建筑面积误差比 = --------------------------×100%
        合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。

5、《商品房销售管理办法》第二十四条为:
房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

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