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房地产法规

北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序(试行)

  本市国有土地使用权的出让、转让和租赁,按以下程序办理:

  一、国有土地使用权出让

  ㈠以协议方式出让国有土地使用权的,按以下程序办理:

  1、土地出让申请

  申请人向北京市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)提出土地出让申请,并准备有关文件(要求:申请人提供的材料应规范、齐全、真实、有效,复印件统一用A4纸复印,图纸可按原图大小复印,也可缩印,复印文件应清晰,注明“与原件相符” ,并加盖公章。土地出让申请上必须留有申请单位的联系人、联系电话。)报送市国土房管局。依项目进展情况不同,提交的材料如下:
  1.1一般项目需提交的材料:
  ⑴土地出让申请(原件);
  ⑵关于地价方面的文件:
   ①已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份地价评估报告;
   ②未审定地价水平的提交3份地价评估报告;
  ⑶项目建议书批复及可行性研究报告批复;
  ⑷有关规划方面的文件:
   ①规划意见书及附图;
   ②建设用地规划许可证及附件、附图;
   ③审定设计方案通知书及附图;
   ④设计单位出具的地上、地下及规划用途建筑面积的说明;
   ⑤钉桩成果通知单;
  ⑸关于土地权属及权属来源的文件:
   ①《房屋所有权证》;
   ②《国有土地使用证》;
   ③征地批复、划拨批复、建设用地批准书;
   ④与原用地单位的协议书;
   ⑤原用地单位同意申请用地单位办理出让手续的证明;
  ⑹关于申请用地单位的文件:
   ①申请人法人资格证书或执照(加盖发证部门审核专用章);
   ②属合资、合作公司的,提交合资、合作公司的合同、章程、经贸委批准成立公司的批复、批准证书;
  ⑺已取得《建设工程规划许可证》、《开工证》、《建设工程规划验收申请表》、《竣工核验单》、房地部门的测绘成果等文件的,提交相应文件;
  ⑻已由公安部门审定门牌号的,提交公安部门的审定文件;
  ⑼其他文件。

  1.2已竣工项目并已领取《房屋所有权证》、现状房地产项目办理国有土地使用权协议出让手续,需提交以下材料:
  ⑴土地出让申请(原件);
  ⑵关于地价方面的文件:
   ①已审定地价水平的提交地价水平通知单和1份地价评估报告;
   ②未审定地价水平的提交3份地价评估报告;
  ⑶《房屋所有权证》
  ⑷关于土地权属及权属来源的文件:
   ①《国有土地使用证》;
   ②征地批复、划拨批复、建设用地批准书;
   ③其他权属来源文件;
  ⑸关于申请用地单位的文件
   ①申请人法人资格证书或执照(加盖发证部门审核专用章);
   ②属合资、合作公司的,提交合资、合作公司的合同、章程、经贸委批准成立公司的批复、批准证书;
  ⑹根据项目情况,需提交有关建设计划、规划及工程建设文件的,按照第1.1条的内容提交;
  ⑺其他文件。

  1.3数套商品房买卖补办国有土地使用权出让手续需要提交的文件:
  ⑴土地出让申请;
  ⑵商品房买卖协议;
  ⑶《房屋所有权证》;
  ⑷《国有土地使用证》;无《国有土地使用证》的,提供土地权属来源文件;
  ⑸申请人法人资格或个人身份证;
  ⑹其它材料。

  2、初审

  市国土房管局受理申请后,向申请人出具《受理单》,并在1个工作日内将全部文件转土地出让处。土地出让处对文件进行初审,对可以以协议方式出让土地的,在2个工作日内将所有文件批转到北京市土地利用事务中心(以下简称土地利用中心);不具备协议出让条件的,告知申请人。申请人应按《受理单》规定的时间办理相关手续、领取回复文件或意见。

  3、地价评审

  受局委托,土地利用中心在接到批转的文件后,对地价评估报告进行技术审查,审查合格后组织安排地价评审办公室会和专家委员会。地价评审办公室会议原则上每星期一次,由土地出让处主持;地价评审专家会原则上1个半月一次,由主管局长主持。地价评审专家会审定后,报局长办公会议最后审定(原则上在专家会后的下一周内召开),并由土地出让处下达地价审定通知单,将通知单直接转土地利用中心;地价评审的周期不超过40个工作日。

  4、填写表格、制定土地出让合同

  申请人在市国土房管局受理申请后,除接到退件通知外,在3个工作日后,到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权出让申请表》及《北京市国有土地使用权出让合同》,在土地利用中心的指导下进行填写,并组织安排进行用地现场的勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权出让申请表》及《北京市国有土地使用权出让合同》并加盖公章后报送土地利用中心。土地利用中心在收到上述申请表和合同后,8个工作日内将文件装订成册,制定并填写《北京市国有土地使用权出让审批表》报送土地出让处审查。

  5、审查与呈报

  土地出让处对土地利用中心报送的材料进行审查,并报请局领导审批、签订《北京市国有土地使用权出让合同》,加盖印章后移送土地利用中心。审查、呈报的周期为10个工作日。

  6、缴款、取件

  《北京市国有土地使用权出让合同》签订后,土地利用中心通知申请人缴纳地价款定金,领取《北京市国有土地使用权出让合同》。余款由受让方按合同约定期限缴纳。

  ㈡以招标方式出让国有土地使用权的,按以下程序办理:

  1、土地出让申请

  属原土地使用者申请土地出让的,由原土地使用者向市国土房管局提出土地出让申请,并准备以下文件报送市国土房管局:
  ⑴土地出让申请;
  ⑵《房屋所有权证》;
  ⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件;
  ⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明;
  ⑸营业执照或法人资格证明文件;
  ⑹已取得规划条件的,提供《规划意见书》、3份评估报告或其他规划文件;

  2、初审

  市国土房管局受理后,由土地出让处根据年度土地出让计划对项目进行初审。

  属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市国土房管局土地出让处报送相关资料,土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心(以下简称土地整理中心)收购储备的土地,列入年度土地出让计划的,直接进行前期工作。

  3、批转

  对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目批转土地整理中心办理。

  4、前期工作

  土地整理中心进行以下前期工作:
  ⑴征询规划意见。向市规委发出《征询意见函》,征求对出让地块的规划意见。
  ⑵市规委回复《规划意见书》后,进行以下工作:
   ①由原土地使用者委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价,并将评估报告3份送土地整理中心;储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价。 土地整理中心负责将地价评估报告提交地价评审委员会办公室进行初审。
   ②拟订土地收益分配及搬迁协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商拟订土地收益分配及搬迁协议。原土地使用者有最低转让价格的应予以明确。
   ③拟订招标出让工作方案。包括招标出让的工作计划、内容及时间安排、评标小组的设置等。
   ④拟订招标文件。包括招标人、承办人、招标公告、投标须知、投标书样本、中标通知书样本、北京市国有土地使用权出让合同样本、其他文件及附件。

  5、报批

  土地整理中心将拟订的招标文件、招标出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议报市国土房管局审批。

  6、地价评审、确定招标底价

  土地价格由由市国土房管局局长办公会议审核确定。招标底价由出让底价审定小组根据土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。

  7、签订土地收益分配及搬迁协议

  招标文件、招标出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议、招标底价经批准确定后,由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议。

  8、发布招标公告

  由土地整理中心(受市国土房管局委托)发布招标公告。

  9、投标人登记、索取标书和有关文件。

  10、投标

  投标人在规定的时间将标书投入标箱,标书必须符合招标文件规定的要求。

  11、开标

  成立评标小组,并由评标小组对标书进行审查,对不符合规定的标书宣布为无效标书。

  12、评标、定标

  评标小组对投标人和标书进行综合审查,推荐中标人。

  13、发出《中标通知书》

  市国土房管局确定中标人后,向中标人发出《中标通知书》,并退还其他投标人的履约保证金。

  14、文件移交

  在发出《中标通知书》后5日内,土地整理中心将项目的全部文件整理后移交给土地利用中心。

  15、签订《国有土地使用权出让合同》

  土地利用中心按照招标文件和中标人的标书拟订《国有土地使用权出让合同》后,由市国土房管局与中标人在《中标通知书》规定的期限内签订《国有土地使用权出让合同》,并由中标人缴纳合同定金,领取《国有土地使用权出让合同》。

  ㈢以拍卖方式出让国有土地使用权的,按以下程序办理:

  1、土地出让申请

  属原土地使用者申请土地出让的,由原土地使用者向市国土房管局提出土地出让申请,并准备以下文件报送市国土房管局:
  ⑴土地出让申请;
  ⑵《房屋所有权证》;
  ⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件;
  ⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明;
  ⑸营业执照或法人资格证明文件;
  ⑹已取得规划条件的,提供《规划意见书》、3份评估报告或其他规划文件;

  2、初审

  市国土房管局受理后,由土地出让处根据年度土地出让计划对项目进行初审。

  属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市国土房管局土地出让处报送相关资料,土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心(以下简称土地整理中心)收购储备的土地,列入年度土地出让计划的,直接进行前期工作。

  3、批转

  对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目转土地整理中心办理。

  4、前期工作

  土地整理中心进行以下前期工作:
  ⑴征询规划意见。向市规委发出《征询意见函》,征求对出让地块的规划意见。
  ⑵市规委回复《规划意见书》后,进行以下工作:
   ①由原土地使用者委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价,并将评估报告3份送土地整理中心;储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价。 土地整理中心负责将地价评估报告提交地价评审委员会办公室进行初审。
   ②拟订土地收益分配及搬迁协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商拟订土地收益分配及搬迁协议。原土地使用者有最低转让价格的应予以明确。
   ③拟订拍卖出让工作方案。包括拍卖出让的工作计划、内容及时间安排等。
   ④拟订拍卖文件。包括拍卖人、承办人、拍卖公告、拍卖须知、拍卖成交确认书样本、北京市国有土地使用权出让合同样本、其他文件及附件。

  5、报批

  土地整理中心将拟订的招标文件、拍卖出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议报市国土房管局审批。

  6、地价评审、确定拍卖底价

  土地价格由市国土房管局局长办公会议审核确定。拍卖底价由出让底价审定小组根据土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。

  7、签订土地收益分配及搬迁协议

  拍卖文件、拍卖出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议、拍卖底价经批准确定后,由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议。

  8、发布拍卖公告

  由土地整理中心(受市国土房管局委托)发布拍卖公告。

  9、竞买人提出竞买申请,提交有关文件

  提交的文件包括竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件、不低于公告数额的履约保证金等。

  10、检查竞买申请的有效性。

  由土地整理中心对竞买申请的有效性进行审查,对符合条件的申请人发给标号的竞买标志牌。

  11、公开拍卖

  在公告的时间、地点进行公开拍卖,最后应价者为竞得人,并由拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》。

  12、文件移交

  在拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》后5日内,由土地整理中心将项目的全部文件整理后移交给土地利用中心。

  13、签订《国有土地使用权出让合同》

  土地利用中心按照拍卖文件和拍卖成交价格拟订《国有土地使用权出让合同》后,由市国土房管局与竞得人在《拍卖成交确认书》规定的期限内签订《国有土地使用权出让合同》,并由竞得人缴纳合同定金,领取《国有土地使用权出让合同》。

  ㈣以挂牌交易方式出让国有土地使用权的,按以下程序办理:

  1、土地出让申请

  属原土地使用者申请土地出让的,由原土地使用者向市国土房管局提出土地出让申请,并准备以下文件报送市国土房管局:
  ⑴土地出让申请;
  ⑵《房屋所有权证》;
  ⑶《国有土地使用证》或土地权属来源文件;
  ⑷原土地使用者出具的无法院查封以及没有设定抵押等他项权利的证明;
  ⑸营业执照或法人资格证明文件;
  ⑹已取得规划条件的,提供《规划意见书》、3份评估报告或其他规划文件;

  2、初审

  市国土房管局受理后,由土地出让处根据年度土地出让计划对项目进行初审。

  属北京市各土地整理储备分中心收购储备的土地直接向市国土房管局土地出让处报送相关资料,土地出让处对项目进行初审。北京市土地整理储备中心(以下简称土地整理中心)收购储备的土地,列入年度土地出让计划的,直接进行前期工作。

  3、批转

  对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目转土地整理中心办理。

  4、前期工作

  土地整理中心进行以下前期工作:
  ⑴征询规划意见。向市规委发出《征询意见函》,征求对出让地块的规划意见。
  ⑵市规委回复《规划意见书》后,进行以下工作:
   ①由原土地使用者委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价,并将评估报告3份送土地整理中心;储备土地由土地整理中心委托房地产评估机构按《规划意见书》的条件评估该地块的地价。 土地整理中心负责将地价评估报告提交地价评审委员会办公室进行初审。
   ②拟订土地收益分配及搬迁协议。非储备土地由土地整理中心与原土地使用者协商拟订土地收益分配及搬迁协议。原土地使用者有最低转让价格的应予以明确。
   ③拟订挂牌出让工作方案。包括挂牌出让的工作计划、内容及时间安排等。
   ④拟订挂牌文件。包括挂牌人、承办人、挂牌公告、挂牌须知、挂牌申报价格样单、挂牌成交确认书样本、北京市国有土地使用权出让合同样本、其他文件及附件。

  5、报批

  土地整理中心将拟订的挂牌文件、挂牌出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议报市国土房管局审批。

  6、地价评审、确定挂牌底价

  土地价格由由市国土房管局局长办公会议审核确定。挂牌底价由出让底价审定小组根据土地价格和土地收益分配及搬迁协议内容确定。

  7、签订土地收益分配及搬迁协议

  挂牌文件、挂牌出让工作方案、土地收益分配及搬迁协议、挂牌底价经批准确定后,由土地整理中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议。

  8、挂牌

  由土地整理中心(受市国土房管局委托)发布挂牌公告,并在北京市土地交易市场挂牌。

  9、竞买人提出竞买申请,提交有关文件

  提交的文件包括竞买申请书、营业执照、法人代表证明书、法人代表身份证复印件、不低于公告数额的履约保证金。

  10、检查竞买申请的有效性

  由土地整理中心对竞买申请的有效性进行审查,对符合条件的申请人发给标号的竞买标志牌。

  11、竞买

  在公告的挂牌启始之日将地块信息及竞买人(号牌)的竞价在土地交易市场挂牌公示。挂牌期限,竞买人可以调整竞价。在挂牌期内,竞价最高者为竞得人,并由土地整理中心与竞得人签订《挂牌成交确认书》。在挂牌期限截止时,仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的,由土地整理中心组织进行现场竞价,出价最高者为竞得人,并签订《挂牌成交确认书》。

  12、文件移交

  在挂牌人与竞得人签订《挂牌成交确认书》后5日内,由土地整理中心将项目的全部文件整理后移交给土地利用中心。

  13、签订《国有土地使用权出让合同》

  土地利用中心按照挂牌文件和挂牌成交价格拟订《国有土地使用权出让合同》后,由市国土房管局与竞得人应在规定的期限内签订《国有土地使用权出让合同》,并由竞得人缴纳合同定金,领取《国有土地使用权出让合同》。

  二、国有土地使用权转让

  以出让方式取得国有土地使用权后,转让国有土地使用权的,按下列程序办理:

  ㈠土地转让申请

  申请人向市国土房管局提出土地转让申请,并准备以下文件报送市国土房管局:

  1、土地转让申请(原件,由转让方和转受让方共同提出);

  2、转让方与转受让方签订的土地使用权转让合同(原件);

  3、《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据;转让土地在远郊区县的,提交远郊区县国土房管部门出具的地价款及契税全部缴纳的证明;

  4、《国有土地使用证》;

  5、转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件;

  6、关于转让房地产价值的评估报告(土地转让合同中的价格明显偏低或偏高的,需提交此件);

  7、转让方出具的无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件;

  8、转让方和转受让方的法人资格证书或执照(加盖发证部门审核专用章);

  ㈡初审

  市国土房管局受理申请后,向申请人出具《受理单》,并在1个工作日内将文件转土地出让处。土地出让处对转让文件进行初审,具备转让条件的,在2个工作日内将文件批转到土地利用中心;不具备转让条件的,告知申请人。申请人应按《受理单》规定的时间办理相关手续、领取回复文件或意见。

  ㈢填写表格

  申请人在市国土房管局受理申请后,除接到退件通知外,在3个工作日后到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权转让登记表》,在土地利用中心的指导下进行填写,并组织安排进行用地现场的勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权转让登记表》(一式叁份)并加盖公章后,由土地利用中心在5个工作日内将文件装订成册并签署意见后报送土地出让处审查。

  ㈣审查、呈报

  土地出让处对土地利用中心报送的材料进行审查,并报请局领导审批《北京市国有土地使用权转让登记表》,加盖印章后移送土地利用中心。审查、呈报的周期为10个工作日。

  ㈤缴款、取件

  《北京市国有土地使用权转让登记表》批准后,由土地利用中心通知申请人,在转受让方缴纳转让契税后,申请人领取《北京市国有土地使用权转让登记表》。

  三、国有土地使用权租赁

  办理国有土地使用权租赁,按下列程序办理:

  ㈠土地租赁申请

  申请人向市国土房管局提出土地租赁申请,并准备以下文件报送市国土房管局:

  1、国有土地使用权租赁申请(原件);

  2、土地租赁价格的评估报告(3份)

  3、《房屋所有权证》;

  4、《国有土地使用证》;

  5、申请人法人资格证书或执照(加盖发证部门审核专用章)。

  ㈡初审

  市国土房管局受理申请后,向申请人出具《受理单》,并在1个工作日内将文件转土地出让处。土地出让处对文件进行初审,对具备土地租赁条件的,在2个工作日内将文件批转到土地利用中心;不具备土地租赁条件的,告知申请人。申请人应按《受理单》规定的时间办理相关手续、领取回复文件或意见。

  ㈢土地租赁价格审定

  按照本文第一㈠3条的程序对土地租赁价格进行评审。对已审定地价水平的,可将审定的地价还原为土地租赁价格。

  ㈣填写表格、制定国有土地使用权租赁合同

  在市国土房管局受理申请后,除接到退件通知外,申请人在3个工作日后,到土地利用中心领取《北京市国有土地使用权租赁审批表》及《北京市国有土地使用权租赁合同》,在土地利用中心的指导下进行填写,并组织安排进行用地现场勘察。申请人填写完《北京市国有土地使用权租赁审批表》及《北京市国有土地使用权租赁合同》并加盖公章后,由土地利用中心在8个工作日内将文件装订成册并签署意见后报送土地出让处审查。

  ㈤审查、呈报

  土地出让处对土地利用中心报送的材料进行审查,并报请局领导审批、签订《北京市国有土地使用权租赁合同》,加盖印章后移送土地利用中心。审查与呈报的周期为10个工作日。

  ㈥缴款、取件

  《北京市国有土地使用权租赁合同》签订后,由土地利用中心通知申请人按合同缴纳租金,领取《北京市国有土地使用权租赁合同》

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