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房地产法规

关于修改并重新印发
《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》的通知

各区县国土房管局、各房地产开发公司、各房地产价格评估机构、各拆迁单位:
根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第87号),结合本市房屋拆迁和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第124号)的施行等情况,我局对2001年11月26日印发的《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》(京国土房管拆字【2001】1188号) 作了修改,现予重新印发,请遵照执行。
本通知自发布之日起施行。2001年11月26日印发的《<北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见》(京国土房管拆字【2001】1188号)同时废止。本通知发布施行之前已由区县国土房管局发布拆迁公告的项目,不适用本通知。

二○○三年九月十日


《北京市城市房屋拆迁管理办法》实施意见

一、暂停办理有关事项
  1.【拆迁范围的确定】
  按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第87号,以下简称《办法》)第八条规定,拆迁范围由区、县国土房管局按照规划主管部门核发的建设用地规划许可证批准的范围确定;建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的,拆迁范围按照规划主管部门核发的建设工程规划许可证批准的范围确定。
  2.【暂停事项申请】
  建设单位取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后,可以向区、县房屋行政主管部门(以下简称区、县国土房管局)申请在拆迁范围内暂停办理有关事项。建设单位应当提交暂停办理事项申请书、立项批准文件、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证等材料。
  3.【暂停事项通知和公告】
  区、县国土房管局收到用地单位暂停办理事项申请后,应当在7个工作日内审查完毕;审查批准后,应当在7个工作日内就暂停事项书面通知当地规划、建设、工商、地税等部门,并在拆迁范围内予以公示。通知和公示应当载明拆迁范围、暂停事项、暂停期限等内容。
  4.【暂停期限】
  暂停期限自公示之日起算,最长不超过1年。用地单位需要延长暂停期限的,应当提前30日向区、县国土房管局提出申请,并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延长的期限不超过1年。区、县国土房管局批准延期申请后,应当将延长暂停期限的决定书面通知当地规划、建设、工商、地税等部门,并在拆迁范围内公示。区县国土房管局的审查和通知时限按照本实施意见第3条规定执行。
  除市政府确定的重大市政基础设施建设工程或者其他建设项目经市政府批准的以外,暂停期限满20日后,区县国土房管局方可发布拆迁公告。

  二、房屋拆迁许可证的申请与审核
  5.【审批权限】
  房屋拆迁申请,由区、县国土房管局审查后核发房屋拆迁许可证,并报市国土房管局备案;但属于市政府确定的重大市政基础设施建设工程和跨区、县建设工程的,区、县国土房管局应当报经市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)复审同意后,方可核发房屋拆迁许可证。
  《办法》所称重大市政基础设施建设工程,是指经市人民政府批准,纳入本市计划的道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道和处理、城市河湖、电力、邮政、电信等市政基础设施建设工程。
  6.【跨区县项目发证】
  跨区、县项目的房屋拆迁许可证,可以分别由所涉区、县国土房管局核发,也可以由市国土房管局根据实际情况指定其中一个区县国土房管局核发,并将有关情况通知相关区、县国土房管局。
  7.【国有土地使用批准文件】
  《办法》第九条规定的国有土地使用批准文件包括下列几种情况:
  (1)建设单位通过划拨方式取得土地使用权的,提交建设用地批准书;
  (2)建设单位有偿取得土地使用权的,提交国有土地使用权出让、转让合同;
  8.【在原使用土地范围内实施拆迁】
  建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的,按照《办法》第九条第(二)项规定提交的“建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证”是指建设工程规划许可证;第(三)项规定提交的“国有土地使用批准文件”是指原土地使用证(没有土地使用证的,提交用地范围内的房屋所有权证)。
  9.【市政等代征用地】
  建设项目涉及市政等代征用地需要拆迁房屋的,办理拆迁许可证时,对于代征用地部分,不需单独提供国有土地使用批准文件。
  10.【拆迁计划】
  拆迁计划内容包括项目概况,拆迁范围、方式,搬迁期限,工程开工、竣工时间。
  11.【拆迁方案】
  拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况(房屋使用性质、产权归属、面积等)、补偿款和补助费预算等内容。拆迁人应当按照上述内容制作拆迁补偿方案汇总表。
  12.【其他材料】
  《办法》第九条所称“法律、法规和规章明确规定应当提交的其他材料”包括:
  (1)拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书;
  (2)委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
  (3)按照市国土房管局《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》(京国土房管拆【2003】306号)规定应当实行招投标的拆迁项目,应当提交招投标情况的书面报告。
  13.【拆迁范围】
  房屋拆迁许可证批准的拆迁范围不得超过规划确定的用地范围,但是规划确定的用地范围外的房屋与范围内的房屋不可分时,拆迁主管部门可以把范围外的该房屋划入拆迁范围。
  14.【拆迁公告】
  区、县国土房管局发布拆迁公告,应当载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。

  三、通知所有权人
  15.【通知所有权人】
  拆迁人取得房屋拆迁许可证后,应当书面通知拆迁范围内的房屋所有权人。通知应当载明拆迁人、拆迁许可证号、工程名称、受托拆迁单位、受托评估单位、拆迁范围、搬迁期限、 拆迁补偿补助标准、联系方式,并告知其享有的权利。拆迁人无法通知房屋所有权人的,应当在《北京日报》、《法制日报》予以公告,公告期限为30日。
  拆迁公有住房,拆迁人应当向产权单位和承租人告知《办法》第二十八条有关房改售房的规定。

  四、被拆迁房屋认定
  16.【房屋建筑面积认定】
  拆迁私有房屋(不含已购公房),原建筑面积按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。拆迁已购公房,已取得房屋所有权证的,原建筑面积按照房屋所有权证标明的建筑面积计算;尚未取得房屋所有权证的,原建筑面积按照房改售房合同标明的面积计算。
  17.【非住宅房屋认定】
  拆迁范围内非住宅房屋的认定,以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。
  18.【多处房屋合并计算】
  被拆迁人在拆迁范围内有多处房屋(含自有私房和承租公房、承租标准租私房)的,按照《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》第一条规定核定被拆迁人补偿款时,其各处房屋补偿款应当合并计算。
  19.【另有住房】
  被拆迁人有下列情况之一的,为在拆迁范围外另有正式住房:
  (1)本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;
  (2)在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋(以房屋所有权证或房屋租赁合同为准)的;
  (3)本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。
  (4)本人或者其配偶已在本市其他拆迁区域得到拆迁补偿或者安置的。

  五、停产停业损失补助费
  20.【补助条件】
  按照《办法》第三十三条规定,拆迁人给予被拆迁人停产停业综合补助费,应当符合下列条件:
  (1)被拆迁房屋具有房屋所有权证;
  (2)被拆迁房屋被认定为非住宅房屋;
  (3)有营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋;
  (4)拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营;
  (5)已办理税务登记并出具纳税凭证。
  21.【以住宅房屋经营】
  被拆迁人以住宅房屋从事生产经营活动的,按照住宅房屋予以市场评估补偿;其中符合本实施意见第20条规定的第(1)、(3)、(4)、(5)项条件的,对于因拆迁造成的停产停业经济损失,拆迁人可以参照非住宅房屋有关规定适当给予停产停业综合补助费。

  六、拆迁补偿协议
  22.【协议文本】
  拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置书面协议。
  拆迁补偿安置协议一式两份,当事人双方各持一份;在房屋拆迁中必须给被拆迁人拆迁补偿协议原件。
  23.【权属证书交回】
  被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿协议后,被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人,由拆迁人交房屋权属登记部门。

  七、拆迁裁决
  24.【裁决方式】
  区、县国土房管局作出拆迁裁决,应当在裁决书中明确拆迁补偿款,或用于执行的房屋。
  在裁决规定的搬迁期限内,被拆迁人或者房屋承租人拒不搬迁的,拆迁补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证,区、县人民政府责成有关部门或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁。被执行人同意搬迁,并腾退房屋后,可以领取拆迁补偿款;但是被执行人未按规定交纳的房租等费用,应当从拆迁补偿款中予以扣除。

  八、拆迁评估
  25.【被拆迁人应配合拆迁评估】
  房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估,应当通知被拆迁房屋所有权人到场,被拆迁房屋所有权人应当予以配合。被拆迁房屋所有权人或者委托人不到场或者不予配合的,评估机构也可以进行评估。
  26.【评估报告送达人】
  拆迁评估报告由拆迁人或者由拆迁人委托评估机构送达。
  27.【评估报告送达】
  送达评估报告必须有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期并签名或者盖章。
  受送达人在送达回证上的签收日期为送达日期。
  28.【评估报告送达方式】
  送达评估报告,应当直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人员签收;受送达人有代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已指定代收人的,送交代收人签收。受送达人的同住成年家属、法人或者其他组织的负责收件的人、代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。
  受送达人或他的同住成年家属拒绝接收评估报告的,送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位人员到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把评估报告留在受送达人住所,即视为送达。
  受送达人是军人的,通过其所在部队团以上单位的政治机关转交;受送达人是被监禁的,通过其所在监所或者劳动改造单位转交;受送达人是被劳动教养的,通过其所在劳动教养单位转交。代为转交的机关、单位收到评估报告后,应立即交受送达人签收,以在送达回证上的签收日期,为送达日期。
  直接送达评估报告有困难的,可以邮寄送达。邮寄送达的,以挂号回执上注明的收件日期为送达日期。
  受送达人下落不明,或者用本条规定的其他方式无法送达的,可以公告送达;自公告发布之日起,经过六十日,即视为送达。公告送达,应当在案卷中记明原因和经过。

  九、拆迁档案管理
  29.【拆迁档案资料】
  房屋拆迁档案资料,包括下列内容:
  (1)申办房屋拆迁许可证的有关材料;
  (2)被拆迁房屋评估报告;
  (3)拆迁情况总结、拆迁结案表;
  (4)裁决、强制拆迁的有关文件;
  (5)其他材料。
  30.【拆迁结案】
  拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料,同时将拆迁结案表报市国土房管局。
  31.【档案资料管理制度】
  各区、县国土房管局应当建立、健全拆迁档案资料管理制度,逐步实行计算机管理,提高管理效率。

  十、其他问题
  32.【城区、近郊区与远郊区县】
  本市城市房屋拆迁中所指的城区包括东城区、西城区、崇文区、宣武区;近郊区包括朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区;远郊区县包括门头沟区、昌平区、通州区、顺义区、平谷县、怀柔县、密云县、延庆县、房山区、大兴区。

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