楼市指南

向往四合院

传统居住文化正在回归 四合院交易促进传统建筑文化的传承

北京青年报 张正为 20050915

 

　　海归人士黄映红，在东城区区政府附近的轿子胡同里翻建了一直迷恋的四合院，成为东城区翻建四合院首个试尝“螃蟹鲜”的外籍人士。从规划、报批、设计、施工、解决邻里纠纷到四合院终于从土地中生长出来将近一年的时间，她非常感慨在这过程中的艰难与揪心……

　　四合院代表着优越的居住环境，宽绰疏朗，起居方便，有着高度的私密性和亲和力，皇城脚下，景山旁、什刹海畔……曾经，住上四合院是很多人可望不可及的梦想。而现在，住在四合院没有能力修缮的人希望能够走出四合院，搬到居住条件更加优越的新房；没有住过四合院的人不但羡慕住在里面的人，资金实力雄厚的人士更是想尽办法最终回归四合院生活，如此围城现象，让四合院市场交易更加活跃，同时也为四合院更好的保护与传承起到了推波助澜的作用。

　　2002年北京市先后确定了40片历史文化区、2004年鼓励个人购买四合院政策的出台都将意味着：人们将有更多的机会享受传统居住方式，感受北京城特有的古都底蕴。但是，对于已经或者将要购买四合院的人士来说，四合院规划不明确，政府各部门之间协调机制欠缺降低了四合院的交易率，四合院的真正价值尚未体现，同时对于传统文化以及建筑形式的保留都是不利的。

老舍女儿舒济怀念四合院的日子

　　“听到‘四合院的日子’，我倒熟一些。老舍纪念馆就是我的家，从1950年到1997年我就住在这里，我谈这个还有点发言权。”老舍纪念馆馆长、老舍先生的女儿舒济先生笑着说。

　　舒济先生从1950年开始上高中，到工作、生儿育女一直在这个小院里，和父亲生活在一起。这个小院在灯市口西街一个小胡同中，“比小羊圈宽一点”，体现了老舍一个平民作家的风范，直到晚年他还生活在小胡同里，而不是人们想象的宅门里。

　　“这套四合院是我父亲特别请示周恩来总理用于写作用的，当时花了100匹布买下的。总共19间房子，最大的一间15平方米，整个建筑面积约为210多平方米。虽然房子间数不少，但整个面积并不大。作为我们一家人来住，是很不错的。父亲很满意，因为他已经在外面流浪了很多年，一直居无定所，解放后用自己的稿费买了这个小院子所以非常知足。”

　　拿现代人居住的眼光来看，四合院是最适合人们居住的场所，舒先生说：“不管你去大四合院还是小四合院，王府更不用说，有假山、小湖，小四合院都有院子，住楼房不可能有自己的院子。”

　　老北京的习惯就是在院子里种树，比如说枣树、柿子树，现在院子里种着香椿。到秋天的时候非常漂亮，枣和柿子都红红的。春天的时候可以吃香椿。院子里还可以养花。冬天的时候还可以堆雪人。“我现在回想起来很怀念，夏天摆一个炕桌就可以吃饭了，冬天在院子里玩雪，和大自然那么密切，有很好的亲和力。”舒先生玩笑说，“我现在住在18层，天天跑下来接点地气儿，现在是低头看鸟飞，而原来是抬头看鸟飞。”

逃离悲观，四合院传统居住文化正在回归

　　四合院是由东、西、南、北四面房屋围合起来而形成的庭院式住宅，老北京人称它为四合房。中国文物研究所文物资料信息中心、民主建国会北京市文化委员会委员刘志雄向记者介绍，北京城不是宫城和王府的天下，因为北京城设计真正成功的是建于元朝初期设计的，设计人姓刘，名坎。他设计的理念完全是按王城的建筑来建设的，它是东方建筑史的奇迹。

　　然而，对于新一代年轻人来说，懂得认知四合院文化的人并不多，不是他们没有这个能力，而是时代没有赋予他们这样的精神与氛围。生活中很少有人谈到四合院，缺乏对于本民族自有文化信心，被快餐文化“收买”的一代即使转向“精英文化”，也难接受传统文化带来的责任感，“过于沉重”是他们对于四合院话题的总结。他们也许想象不出四合院生活的恬静与舒适，在他们的意识中，只有白发苍苍的人才是保护与传承四合院文化的支持者与战斗者。

　　然而，几朝几代传承下来的建筑形式，特有的文化内涵为何将要止步于这代人的手中？逃离悲观，尽管社会舆论与媒体声音还没有强大到让大众都能认识和理解四合院文化，但就近来的市场数据显示看，四合院生活在被越来越多的人认可。鉴赏四合院，想要回归传统文化带来的居住方式成为眼下重新提起的话题。

“留”：杂院难保居住条件　“拆”：扼杀掉城市的生命

　　“四合院保护是和北京历史名城的保护结合起来的，北京是第一个历史文化名城，但现在历史文化名城剩多少？不是历史文化名城就是紫禁城，四合院是以老北京人生活为基础的。”刘志雄说，大家都去参观故宫，但故宫是死了的生活，帝王已经不存在了，而现在胡同中的四合院有着丰厚的历史内涵，是需要继承和宣扬的。天桥并不代表老北京的生活，老北京的生活应该是以“士”这个阶层为主的。

　　四合院需要继承与保护不容置疑，但在这一过程中，仍有四合院没有躲过拆迁的厄运。今天，生活在四合院中的百姓也不能找到“证据”保证四合院不被拆掉。一直以来，政府部门、建筑界、学术界、开发商，包括生活在四合院的百姓都在争论着“拆”与“留”的问题，变成大杂院的四合院是否还有价值？

　　四合院变成大杂院，居民生活条件窘迫，很多家共用胡同中的公厕，原来玩耍的院子都被盖成了临时房，大爷们只能在厕所前支个棋摊自娱自乐，房屋建筑材料早已破旧不堪，一到下雨就变成了“筛子房”，冬天取暖成问题……现实表明，四合院再有文化价值，可生活在里面的人却问题成患。据记者调查发现，一直居住在四合院的居民有相当多的比例希望住进高楼，以此改变生活状况，而住房面积小的居民则害怕拆迁搬走，政府的补偿款实在不足以让他们在远郊买房，更何况是在城里。

　　但刘志雄认为，人们常常说四合院不适合于现在的居住，只不过是因为没有厕所，或者是没有游廊穿起来，或者没有浴室，这是很容易达到的。但有一点必须注意，并不是过去的房屋结构、院落结构是不合适的，应该保留真正的四合院。《城记》一书作者、新华通讯社主任记者更直接的表达了观点，这是一个城市问题，拆掉四合院就是将城市的生命扼杀掉了，城市细胞全死了。

四合院“破”、“旧”的历史成因

　　王军曾不止一次的强调，四合院建筑“破”、“旧”是由于历史原因造成的。“文革”前，四合院多为私产，是由祖辈传承下来，或是在二三十年代买的，如果出租也是私房。“文革”期间，出现“标租房”，这是“文革”的历史产物。“文革”初期由政府房屋行政管理部门接管，在私产充公的期间，标准租户只住不修造成四合院大量的破坏，而之前并没有破旧成这样。如果没有这样的过程，四合院肯定不是现在的样子。

　　1949年，大约有50%的住宅建于清末以前，明清时代建造的格局正规、质量较好的四合院，这些四合院多分布在东、西城，约占旧城区住宅的20%至30%；另外有50%左右的旧住宅是清末至30年代建造的大杂院式平房和20%左右的旧营房和破房，多分布在北城和外城。据《北京旧城危旧房基本状况及改建的历史回顾》介绍，在全部房屋中，私产占71.2%，其中出租房屋约占全部私房的50%。

　　“文革”后落实私房政策时产权回归到房主手中，但必须执行北京市规定租金标准的城镇私有出租房屋。直到2003年，政府出台文件要求“标租户”腾退，院子中人口减少了，临时搭建的房子也拆掉了，但是，很多四合院在这些年中已经失去了本色。

鼓励个人购买四合院将促进四合院的保护与传承

　　进入上世纪90年代，北京市进行了大规模的旧城改造，老城区内的四合院迅速减少，目前仅剰300万平方米，被明确保护的院落只有658座。四合院交易量之所以迅速上升首先是政策方面的推动，去年《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》的出台对四合院购买者的身份几乎没有了限制。北京人、外地人、港澳台胞、外籍人士以及机关、企事业单位、社会组织均可购买四合院，这将促进了四合院交易市场，从某种程度上说，这将更有力地保护四合院的传承，鼓励有能力的人士购买四合院，修缮和翻建后再传承几百年。

　　除政策鼓励外，房源逐渐增多也是主要原因之一。“文革”时期侵占的私产房已基本腾退完毕，越来越多的四合院完整地回到产权人手中，这些回归的院落大多都破损不堪，产权人无心也无力去修缮维护，所以想一卖了之。

　　井蕴娇从市场的反馈认为，四合院市场交易活跃的是“三海”地区，“三海”地段优势凸显价值，其次是西城区市场看好，后海临水面的院子是北京四合院的尖端，占地在每平米2万元。而拥有特殊历史背景的四合院就更突出了，市场前景非常看好。

翻建四合院试尝“螃蟹鲜”政务公开程度尚待提高

　　“我现在是一个家庭妇女，但在造房子。我特别迷恋北京的四合院，作为一个外籍人士，特别向往四合院。”黄映红是土生土长的上海人，毕业于芬兰大学社会经济系，毕业之后在上海市政府外资处做外资咨询员，后自费公派到德国留学，在德国生活了12年后随先生到北京工作。“目前留下的四合院大部分是像贫民窟似的，是达不到现代人的要求的。我希望四合院在传承中华文化过程中，能够设计出适合现代人居住的四合院，因为我们毕竟不是清朝人或元朝人，现在的生活方式和以前不一样了。”

　　黄映红找院子花了两个月，最后选在了东城区轿子胡同的两套院子，附近是东城区区政府，“希望他们能够保佑我。”与原房主谈判到测绘局测绘、房产过户、规划审批，到城建科、街道盖章、建筑设计、规划调整……到现在四合院已经从地里长出来，这个过程花费了一年多的时间，满足了自己的心愿，但其间大事小事不断，让黄映红觉得自己建造四合院是件艰辛且揪心的事情。尽管四合院在保护区内，但黄映红还是不放心。 花300多万买的四合院，加上翻建、装修的费用可不是一笔小数字，规划部门没有明确的表示将来是否会面临被拆掉的风险。

　　北京长济律师事务所律师舒梅指出，目前制约四合院交易的一个瓶颈即是拆迁问题。这个问题使不少热爱四合院的潜在买主望而却步。在我们接受咨询的过程中发现，他们共同的问题之一就是：我们如何得知有关拆迁信息？我要买的这套院在政府的拆迁规划范围内吗？我们也曾接受过个别客户的委托前往有关规划部门调查拆迁情况，但结果是没有答案或答案不确定，这无形中增大了四合院交易的风险和变数，这表明我国政务公开和透明的程度尚有待大大提高和加强。

　　另外在购买四合院时，为了规避风险，购房者可委托律师或其他专业人员前往房管部门对房屋的权属情况及产权清晰程度进行全面调查。在确认房屋不存在任何主体问题时再继续其他交易流程，并尽量避免在确认前支付定金等任何费用。

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